安徽省马鞍山市人民政府


马鞍山市人民政府令

第40号



《马鞍山市城市房屋拆迁管理办法》已经2003年11月14日市人民政府第4次常务会议讨论通过，现予发布，自2005年7月1日起施行。




市 长 姚玉舟



二○○五年六月九日







马鞍山市城市房屋拆迁管理办法



第一章 总 则



第一条 为了加强我市城市房屋拆迁管理，维护拆迁当事人的合法权益，保障城市建设项目顺利进行，根据《城市房屋拆迁管理条例》（国务院令第305号）、《安徽省城市房屋拆迁管理办法》（省政府令第153号）等有关规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条 在本市城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁,并需要对被拆迁人补偿、安置的，适用本办法。

第三条 拆迁人应当依照本办法的规定，对被拆迁人给予补偿、安置；被拆迁人应当在搬迁期限内完成搬迁。

本办法所称拆迁人，是指取得房屋拆迁许可证的单位。

本办法所称被拆迁人，是指被拆迁房屋的所有人。

第四条 市房地产管理局是本市城市房屋拆迁管理部门，对本市城市房屋拆迁工作实施监督管理，其所属的房屋拆迁管理机构负责拆迁管理的日常工作。

建设、国土、规划、公安、工商、物价等部门和各区政府、街道办事处应当各司其职、互相配合，保证房屋拆迁管理工作的顺利进行。

第二章 拆 迁 管 理



第五条 需要拆迁房屋的单位，应当向房屋拆迁管理部门申请办理房屋拆迁许可证，并提交下列资料：

（一）建设项目批准文件；

（二）建设用地规划许可证；

（三）国有土地使用权批准文件；

（四）拆迁计划和拆迁方案；

（五）办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。

前款第（四）项规定的拆迁计划，包括拆迁范围、方式、期限等；拆迁方案，包括被拆迁房屋状况、各种补偿和补助费用概算、产权调换房屋安置标准，新建安置房屋平面设计图和地点、临时过渡方式及具体措施等。

房屋拆迁管理部门应当自收到拆迁申请之日起20日内，对申请事项进行审查。对符合条件的，颁发拆迁许可证；对不符合条件的，应当书面说明理由。

第六条 房屋拆迁许可证一经发放，房屋拆迁管理部门应当将房屋拆迁许可证中载明的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等事项，以房屋拆迁公告形式予以公布。

房屋拆迁管理部门和拆迁人应当及时向被拆迁人做好宣传、解释工作。

第七条 拆迁人应当在房屋拆迁许可证确定的拆迁范围和拆迁期限内实施拆迁，确需扩大或缩小拆迁范围或者延长拆迁期限的，应当向房屋拆迁管理部门申请办理拆迁变更手续。房屋拆迁管理部门应当将变更的范围或期限及时公布。

第八条 拆迁人可以自行拆迁，也可以委托具有房屋拆迁资格的单位实施拆迁。

房屋拆迁管理部门不得作为拆迁人，也不得接受委托实施拆迁。

第九条 拆迁人委托拆迁的，应当向被委托的拆迁单位出具委托书，并订立拆迁委托合同。拆迁人应当自拆迁委托合同订立之日起15日内，将拆迁委托合同报房屋拆迁管理部门备案。

被委托的拆迁单位不得转让拆迁业务。

第十条 房屋拆迁管理部门公布拆迁公告，确定拆迁范围后， 拆迁范围内的单位和个人不得进行下列活动：

（一） 新建、扩建、改建房屋；

（二） 改变房屋和土地用途；

（三） 租赁房屋；

（四） 工商注册登记；

（五） 房屋分户。

房屋拆迁管理部门应当在公布房屋拆迁公告的同时，就前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限不得超过一年；拆迁人需要延长暂停期限的，必须经房屋拆迁管理部门批准，延长暂停期限不得超过一年。

有关部门在房屋拆迁管理部门书面通知载明的暂停期限内，就本条第一款所列事项办理的相关手续不作为拆迁补偿安置的依据。

第十一条 拆迁人与被拆迁人应当依照本办法的规定，就房屋及其附属物拆迁补偿安置事项签订书面协议。

拆迁补偿安置协议应当载明以下内容：

（一） 拆迁补偿方式、货币补偿金额及其支付期限；

（二） 安置用房面积、标准和地点；

（三） 产权调换房屋的差价支付方式和期限；

（四） 搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限；

（五） 搬迁补助费和临时安置补助费；

（六） 违约责任和争议解决方式；

（七） 当事人约定的其他事项。

拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。

第十二条 拆迁补偿安置协议订立后，被拆迁人或者房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬迁的，拆迁人可以依法申请仲裁，或向人民法院起诉。诉讼期间，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行。

第十三条 拆迁人与被拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，均可向房屋拆迁管理部门申请裁决。裁决应当在受理申请之日起30日内作出。

当事人对裁决不服的，可以依法申请行政复议或向人民法院提起行政诉讼。拆迁人已依法对被拆迁人给予货币补偿或者提供拆迁安置用房、周转用房的，复议或诉讼期间不停止拆迁的执行。

第十四条 被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由房屋拆迁管理部门报请市政府责成有关部门强制拆迁，或申请人民法院强制执行。

实施强制拆迁前，拆迁人应当就被拆除房屋的有关事项，向公证机关办理证据保全。

第十五条 市政府责成有关部门强制拆迁的，按照下列规定进行：

（一）拆迁人向房屋拆迁管理部门提出强制拆迁申请；

（二）房屋拆迁管理部门应当自收到强制拆迁申请之日起10日内进行现场查勘，提出强制拆迁意见，并附房屋拆迁许可证、裁决书等有关材料，报市政府；

（三）市政府自收到强制拆迁意见之日起10日内进行审查，对符合条件的，做出强制拆迁决定，并责成房屋拆迁管理、行政执法、公安等部门和区政府、街道办事处等单位组织实施强制拆迁；

（四）房屋拆迁管理部门应当在实施强制拆迁的7日前通知拆迁当事人；

（五）实施强制拆迁时，房屋拆迁管理部门应当制作笔录，记明强制拆迁过程和搬迁的财物，由执行人、被执行人签名；被执行人拒绝签名的，应当在笔录中注明。

第十六条　拆迁人在拆迁补偿安置协议或者裁决规定的搬迁期限内，不得对未搬迁的被拆迁人或者房屋承租人实施停止供水、供电、供气等影响生产、生活的行为。

第十七条 城市房屋拆迁涉及公共设施或者各种管线迁移的，其所有人应当在房屋拆迁许可证规定的拆迁期限内自行迁移，所需迁移费用由拆迁人给予补偿。

第十八条 尚未完成拆迁补偿安置的建设项目转让的，应当经房屋拆迁管理部门同意，原拆迁补偿安置协议中有关权利、义务随之转移给受让人。项目转让人和受让人应当书面通知被拆迁当事人，并自转让合同签定之日起30日内予以公告。

第十九条 拆迁人实施房屋拆迁的补偿安置资金应当全部用于房屋拆迁的补偿安置，不得挪作他用。拆迁补偿安置资金存入房屋拆迁管理部门指定的银行专户，拆迁人使用拆迁补偿安置资金，应经房屋拆迁管理部门审核同意。

第二十条 房屋拆除应当由具备保证安全条件的建筑施工单位承担，由建筑施工单位负责人对安全负责。市房屋拆迁管理部门、建筑管理部门应加强对房屋拆除安全的监管。

第二十一条 拆迁人补偿、安置被拆迁人后，被拆迁人应当将被拆迁房屋的产权证交给拆迁人，由拆迁人到房屋产权管理部门办理产权注销手续。

第二十二条 房屋拆迁管理部门应当建立、健全拆迁档案管理制度，加强对拆迁档案资料的管理。



第三章 拆迁补偿与安置



第二十三条 房屋拆迁补偿可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。除法律、法规另有规定外，被拆迁人有权选择拆迁补偿方式。

第二十四条 被拆迁房屋的货币补偿金额根据房地产市场评估价格确定。房地产市场评估价格由具有法定资质的房地产评估机构以市政府公布的货币补偿基准价为依据，结合被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积、建筑结构、成新等因素评估确定。

房地产评估机构由拆迁当事人协商确定；协商不成的，由房屋拆迁管理部门采取随机抽取方式确定。评估所需费用由拆迁人承担。

货币补偿基准价由房屋拆迁管理部门会同物价、国土部门制定，报市政府批准，定期公布。

第二十五条 拆迁当事人对评估结果有异议的，可以自收到评估结果之日起10日内向房屋拆迁管理部门申请鉴定，房屋拆迁管理部门应当自收到鉴定申请之日起10日内组建房地产估价鉴定委员会进行鉴定。

拆迁当事人申请鉴定的，以鉴定结论作为裁决机关裁决的依据；未申请鉴定的，以评估结果作为裁决机关裁决的依据；鉴定费用由鉴定申请人承担。

第二十六条 被拆迁房屋的建筑面积和用途以被拆迁房屋的产权证等有效证件记载的建筑面积和用途为准。

1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》施行前已改变房屋用途并以改变后的用途延续使用，根据房屋所有权人的申请，经负责房屋产权登记的管理部门变更登记的，按照改变后的用途认定。

第二十七条 拆迁住宅房屋，被拆迁房屋的建筑面积不足30m2的（含）按40 m2计算，30 m2以上40 m2以下的按45 m2计算，40 m2以上50 m2以下的按50 m2计算。

拆迁户属城市低保户的，由拆迁人安置一套不小于50m2的住房，50m2以内不补结构差价。

第二十八条 拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑不予补偿和安置；拆除未超过批准期限的临时建筑，按照被拆除建筑的工程造价结合剩余期限给予适当补偿。

第二十九条 实行房屋产权调换的，依照第二十四条的规定，分别计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的金额，双方按差价结算。

拆迁非公益事业用房的附属物，不作产权调换，由拆迁人给予货币补偿。

第三十条 拆迁公益事业用房的，拆迁人应当依照有关法律、法规的规定和城市规划的要求予以重建，或者给予货币补偿。

第三十一条　拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人已对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿。

被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行产权调换，产权调换的房屋由原承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。

第三十二条 拆迁设有抵押权的房屋，依照国家有关担保的法律执行。

第三十三条 被拆迁房屋产权不明或者有其他纠纷的，拆迁人应当提出补偿安置方案，报房屋拆迁管理部门审核同意并就被拆迁房屋的有关事项向公证机关办理证据保全后，方可实施拆迁。所调换的房屋或者货币补偿款，由房屋拆迁管理部门代管。

第三十四条 用货币补偿款购买的住宅房屋和产权调换的住宅房屋，与被拆迁房屋建筑面积相等的部分，办理产权证时免缴有关税费。

第三十五条 拆迁人应当对被拆迁房屋使用人支付搬迁补助费和临时安置补助费。实行产权调换的，住宅房屋过渡期不得超过18个月，非住宅房屋过渡期不得超过24个月。在过渡期内，拆迁人未提供周转房的，拆迁人应当支付临时安置补助费，临时安置补助费的月数从其搬迁之日起至被安置后的4个月内计算；由拆迁人提供周转房过渡的，拆迁人不付给临时安置补助费。实行货币补偿安置的，由被拆迁当事人自行过渡，拆迁人支付8个月临时安置补助费。

第三十六条 拆迁人不得擅自延长过渡期限，周转房的使用人应当按时腾退周转房。

由于拆迁人的责任使被拆迁人延长过渡期限的，拆迁人应从逾期之日起给予二倍的临时安置补助费；对由拆迁人提供周转房过渡的使用人，应当自逾期之日起给予临时安置补助费。

第三十七条 拆迁非住宅房屋造成停产、停业的，拆迁人应当给予适当补偿。

第三十八条 搬迁补助费、临时安置补助费、停产停业补偿费标准，由市房屋拆迁管理部门会同市物价管理部门制定，报市政府批准，定期公布。



第四章 罚 则



第三十九条 违反本办法规定，未取得房屋拆迁许可证，擅自实施拆迁的，由房屋拆迁管理部门责令停止拆迁，给予警告，并处已经拆迁房屋建筑面积每平方米20元以上50元以下罚款。

第四十条 拆迁人违反本办法的规定，以欺骗手段取得房屋拆迁许可证的，由房屋拆迁管理部门吊销房屋拆迁许可证，并处拆迁补偿安置资金1%以上3%以下的罚款。

第四十一条 拆迁人违反本办法的规定，有下列行为之一的，由房屋拆迁管理部门责令停止拆迁，给予警告，可以并处拆迁补偿安置资金3%以下的罚款；情节严重的，吊销房屋拆迁许可证：

（一）未按房屋拆迁许可证确定的拆迁范围实施房屋拆迁的；

（二）委托不具有拆迁资格的单位实施拆迁的；

（三）擅自延长拆迁期限的。

第四十二条 接受委托的拆迁单位违反本办法的规定，转让拆迁业务的，由房屋拆迁管理部门责令改正，没收违法所得，并处合同约定的拆迁服务费25%以上50%以下的罚款。

第四十三条 房地产评估机构未按照本办法规定对被拆迁房屋进行评估的，评估结果无效，由房屋拆迁管理部门责令重新评估，并可处1万元以上3万元以下的罚款；情节严重的，报请颁发资质证书的部门降低其资质等级或者取消其资质。

房地产评估机构有前款所列行为，对拆迁当事人造成财产损失的，应当依法承担赔偿责任。

第四十四条 房屋拆迁管理部门违反本办法规定核发房屋拆迁许可证以及其他批准文件的，核发房屋拆迁许可证以及其他批准文件后不履行监督管理职责的，或者对违法行为不予查处的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员给予行政处分；情节严重，致使公共财产、国家和人民利益遭受重大损失，构成犯罪的，依法追究刑事责任。



第五章 附 则



第四十五条 在本市城市规划区外国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的，参照本办法执行。

第四十六条 当涂县政府可以根据法规、规章的规定，结合本县实际情况制定当涂县城镇房屋拆迁管理办法。

第四十七条 本办法具体应用中的问题由市房屋拆迁管理部门负责解释。

第四十八条 本办法自2005年7月1日起施行。1990年12月30日发布的《马鞍山市城市房屋拆迁管理办法》以及2000年2月2日市政府发布的《马鞍山市城市住宅房屋拆迁货币化安置试行办法》同时废止。


对于父母赠与子女财产有关法律问题的研究

宋君


　　我国现行法律对未成年人财产权保护方面的立法较为薄弱，在立法上存在诸多漏洞与空白。因此，完善我国未成年人财产权保护的法律制度十分必要。未成年人财产权保护涉及未成年人财产范围的界定、父母对未成年子女财产的权利义务、限制父母对未成年子女财产的处分等基本问题。笔者就该方面法律问题作一下分析，以资法律人员探讨。

一、关于未成年人财产范围的界定问题

　　保护未成年人财产权，首先应对未成年人财产的范围加以界定。现行 《中华人名共和国婚姻法》及相关司法解释对家庭成员中夫妻财产的范围进行了明确界定，而对未成年子女财产的范围未作明文规定。笔者认为应在立法上应明确规定未成年子女财产的范围，具体内容可包括：（1）因继承、接受赠与或其他无偿方式取得的财产。其中，关于“赠与”的财产，无论财产来源是父母还是父母以外的第三人，都归子女所有，以逃避债务为目的之赠与除外。未成年子女由父母赠与的财产与由第三人赠与的财产事实上并无不同，但为杜绝少数父母滥用其在未成年子女财产上的管理权，骗取交易人信用的行为，可在父母处分该财产时加以程序上的限制，而不宜在财产的定性上区别对待。其他无偿取得的财产包括接受遗赠、因时效取得、无主物先占、埋藏物发现、因拾得物而取得的报酬以及人身遭受不法侵害而获得的赔偿金，还包括用现金购买的财产。（2）因劳动、经营或其他有偿方式取得的财产。这一部分的财产主要包括劳动报酬、奖金、经营的收益、知识产权的收益等。未成年子女因劳动、营业或其他有偿方式取得的财产，根据现代法治原则，无疑应当归该子女所有。否则，未成年子女应对外承担责任时，其债权人不能请求对其所有财产进行强制执行，无法保护债权人的权益，维护交易安全。（3）专供未成年人个人使用的生活用品，如衣服、饰物及学习、工作用具等。（4）作为家庭成员对家庭共有财产的共有部分财产权。

二、父母对未成年子女财产的管理和保护的义务

　　未成年人大多属无民事行为能力或限制行为能力人，对其财产不能亲自进行管理、收益与处分。因此，我国法律规定，父母对未成年子女的财产有妥善管理和保护的义务。
　　学术界对于父母对未成年子女财产是否应享有用益权与收益权上观点不一。由于近代民法一般都规定，父母对未成年子女的财产享有用益权与收益权，因此，有的学者认为，父母之收益，不仅得以抵偿教养子女之费用，且可借弥补家用不足，如有剩余，则听由父母处分。也有观点认为以父母子女至亲为由，来牺牲子女利益，实为站在父母之立场所作的解释，并认为应否定父母之收益权，以确保子女利益。
　　本文认为，父母对未成年子女财产的管理义务应以处理自己事务之同一注意进行管理。父母未尽注意义务，致使未成年子女财产受损害的，应进行赔偿；因此危及未成年子女财产利益的，可构成监护权变更的法定理由。因未成年子女财产所得的收益，应归未成年子女所有。财产所有权归未成年子女，而收益若归父母，显然不符合所有权的基本理念。父母不能以自己承担了抚养义务作为对价而使用未成年子女财产的收益。未成年子女财产之收益，可用于财产管理费用、未成年子女教育费用，或在家庭生活困难时弥补家用，如有剩余仍归未成年子女所有。

三、 关于父母对未成年子女财产处分的问题

　　本文认为，以处分行为有偿、无偿区别其效力：当父母非为未成年子女利益无偿处分其财产时，因相对人取得利益并未支付对价，即使该处分行为无效，也不会对相对人产生太大的不利影响，此时法律应侧重保护未成年人的利益，认定父母的处分行为无效；当父母非为未成年子女利益而有偿处分其财产时，由于相对人支付对价后才取得利益，如仍认为处分行为无效，势必给相对人带来不利，此时法律应侧重保护交易安全，认定处分行为有效。此观点兼顾了保护未成年子女的利益和维护交易安全，较为合理。但这是针对父母已将未成年子女的财产处分的情形而言的，在法律实施的可操作性上并非对保护未成年子女财产权益与维护交易安全起到很好的兼顾作用。因为是否为子女利益属家庭内部事务，外人难以知悉。因此，笔者以为，我国将来的立法应借鉴外国立法的经验，明确规定父母基于未成年子女的利益保护需要，可以处分未成年子女的财产，否则应视其行为分别认定无效或可撤销，造成未成年人财产损失的应承担赔偿责任。
　　对未成年人财产权利的具体保护，主要体现在以《民法通则》为基本法的一系列民事法律法规中。《民法通则》规定公民从出生时起即享有民事权利能力。未成年人享有民事权利能力，当然也享有财产权利。同时，根据未成年人还不具备保护其财产能力的特殊情况，《民法通则》设立了监护制度，对其财产权予以保护。《民法通则》第18条规定，监护人应当履行监护职责，保护被监护人人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。监护人不履行监护职责或者侵害被监护人的合法权益的，应当承担责任；给被监护人造成财产损失的，应当赔偿损失。人民法院可以根据有关人员或单位的申请，撤销监护人的资格。此外，《婚姻法》与《继承法》还明确规定了未成年人享有继承权、受遗赠权，即以继受取得的方式获得财产。
　　1992年1月1日颁布实施的《未成年人保护法》第5条第1款规定，国家保障未成年人的人身、财产和其他合法权益不受侵犯；第45条第1款规定，人民法院审理继承案件，应当依法保护未成年人的继承权；第47条规定，侵害未成年人的合法权益，对造成财产损失或者其他损失的，应当依法赔偿或者承担其他民事责任。

四、完善我国保护未成年人财产权法律制度的主要思路

1、明确未成年人的财产范围，本人对财产处分的法律能力，未必一概认为10周岁一下的未成年人的财产处分行为均无效，从当今社会发展及习惯来看，这一观点已经不利于交易的稳定。

2、在未成年人的财产处分上，父母对子女的财产侵权行为应当引起立法者的重视，应明确规定父母对子女财产进行的处分行为的界限及损害后果的法律责任的承担。


北 安 市 人 民 法 院