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呼和浩特市城市绿化条例

时间:2024-07-23 03:17:29 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:8155
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呼和浩特市城市绿化条例

内蒙古自治区呼和浩特市人大常委会


呼和浩特市城市绿化条例





2004年10月29日呼和浩特市第十二届人民代表大会常务委员会第四次会议通过
2005年3月31日内蒙古自治区第十届人民代表大会常务委员会第十五次会议批准

第一章 总 则

第一条 为加强城市绿化建设与管理,促进城市绿化事业发展,改善城市生态环境和人居环境。根据国家有关法律、法规,结合本市实际,制定本条例。
第二条 本条例适用于本市城市规划区内公共绿地、居住区绿地、单位附属绿地、生产绿地、防护绿地、风景林地、道路绿地等城市绿化的规划、建设、保护和管理。
第三条 城市绿化坚持政府组织、群众参与、统一规划、因地制宜、讲求实效的原则。
第四条 市、区人民政府应当把城市绿化作为城市建设的重要组成部分,并纳入国民经济和社会发展计划。
第五条 市城市建设行政主管部门负责本市城市绿化工作。
市园林绿化管理部门受市城市建设行政主管部门委托,负责城市绿化的规划、建设、保护和管理工作。
市人民政府各有关行政主管部门,应当在各自职责范围内配合做好城市绿化工作。
在城市规划区内,有关法律、法规规定由林业等行政主管部门管理的绿化工作,依照有关法律、法规执行。
第六条 市、区人民政府每年应当安排一定资金用于城市绿化建设,并鼓励单位和个人通过多种方式投资城市绿化事业。
第七条 任何单位和个人都有保护城市绿地及城市绿化设施的义务,有制止和检举损害城市绿地及城市绿化设施行为的权利。
第八条 市、区人民政府对在城市绿化工作中成绩突出的单位和个人,应当给予表彰和奖励。

第二章 规划和建设

第九条 市人民政府应当组织市城市园林绿化、规划及其他有关行政主管部门共同编制城市绿化规划,并纳入城市总体规划。
市园林绿化管理部门应当依据城市总体规划和城市绿化规划编制城市绿地系统规划,报市人民政府批准后公布实施。
第十条 城市绿地实行绿线管理制度。
城市绿线由市人民政府组织城市园林绿化及其他有关行政主管部门依据《城市绿线管理办法》,结合城市建设实际划定。
第十一条 单位和个人应当遵守城市绿地系统规划和城市绿线管理制度。城市绿线内的用地不得改作他用。
城市绿线的调整应当依据《中华人民共和国城市规划法》和《城市绿化条例》进行。
第十二条 在城市规划区内,各类绿地面积占建设用地总面积的比例应达到下列标准:
(一)二环路以内新建项目不低于30%,旧区改建项目不低于25%;二环路以外新建项目不低于35%,旧区改建项目不低于30%;
(二)城市主干道不低于20%,次干道不低于15%;
(三)城市生产绿地不低于城市建成区总面积的2%;
(四)其他绿地按照《城市用地分类与规划建设用地标准》和《公园设计规范》执行。
第十三条 单位和居民区尚有土地可以绿化的,应当进行绿化。
第十四条 城市绿化建设按照下列规定分工负责:
(一)公共绿地、防护绿地、风景林地、道路绿地由市、区城市园林绿化管理部门负责;
(二)居住区绿地由开发建设单位负责;
(三)单位附属绿地由本单位负责;
(四)河道、公路、铁路在规定范围内的绿地由河道、公路、铁路管理单位负责。
市园林绿化管理部门对各单位的绿化建设应当进行监督检查,并给予技术指导。
第十五条 城市各类建设项目的配套绿地应当与主体工程同时设计、同时施工、同时验收;当年难以完成的,应在次年完成。
城市各类建设项目的配套绿地面积应当报市城市园林绿化行政主管部门审批。工程竣工后,市园林绿化管理部门应当参与工程验收。
市规划行政主管部门应当将城市各类建设项目的配套绿地是否符合规定标准作为审查内容之一。
第十六条 城市各类建设项目应当安排不低于工程总投资1%———3%的绿化建设资金用于建设配套绿地。绿化建设资金存入财政部门指定的专用账户,由市园林绿化管理部门按照绿化建设进度划拨。
第十七条 配套绿地达不到规定标准的,建设单位应当向市城市园林绿化行政主管部门提出申请,经审查批准后,由立体绿化代替。立体绿化后仍然达不到规定标准的,市园林绿化管理部门可以用其绿化建设资金另择空地进行绿化。
第十八条 城市绿化工程的设计、施工和监理,应当委托取得相应资质的单位承担。
第十九条 城市绿化企业资质的管理,按照国家有关规定实行分级审批,属地管理。

第三章 保护和管理

第二十条 城市各类绿地按照下列职责分工进行保护、管理:
(一)公共绿地、防护绿地、风景林地、道路绿地和其他绿化隔离带由市、区园林绿化管理部门或者其他专业管理单位负责;
(二)居住区绿地由产权单位、物业所有权人或者受委托的物业管理部门负责;
(三)单位附属绿地由本单位负责;
(四)生产绿地由其生产经营单位负责;
(五)居民自有庭院内的绿地,由居民负责。
第二十一条 城市树木所有权按照下列规定确认:
(一)市、区园林绿化管理部门依靠专业队伍和全民义务栽植的树木归国家所有;
(二)机关、团体、部队、学校、企事业单位在其用地范围内种植的树木,分别归上述单位所有;
(三)居住区内栽植的树木,归房屋产权单位或者物业所有权人所有;
(四)居民在依法取得土地使用权的庭院内自费栽植的树木,归个人所有。
第二十二条 在城市绿线范围内,不符合城市绿化规划要求的建筑物、构筑物及其他设施应当限期迁出。
因建设或者其他特殊原因确需临时占用城市绿地的,应当向市城市园林绿化行政主管部门申请办理临时用地手续。占用期满后,限期恢复绿地。
第二十三条 在城市绿地范围内,不得有下列行为:
(一)倾倒垃圾、排放污水,堆放、焚烧物料;
(二)在树木和绿化设施上涂、写、刻、画或者悬挂重物;
(三)攀、折、钉、拴树木,采摘花草,践踏草坪;
(四)挖砂取土;
(五)擅自进行经营活动;
(六)其他破坏城市绿化及其设施的行为。
第二十四条 未经批准,任何单位和个人不得砍伐、移植树木。
因建设或者其他特殊原因确需砍伐、移植树木的,应当向城市园林绿化行政主管部门办理审批手续。被批准砍伐树木的,应当按照“砍一栽三”的原则予以补植,并保证成活。
经批准砍伐、移植树木的,应当给予树木所有权人合理补偿。
第二十五条 城市道路树木修剪由市、区园林绿化管理部门负责。架空线养护单位发现树木生长影响架空线安全时,应当及时通知市城市园林绿化行政主管部门派专业人员进行修剪。
第二十六条 符合下列条件之一的,应当确认为古树名木:
(一)树龄在百年以上的;
(二)具有历史价值和纪念意义的;
(三)树种珍贵、国内外稀有的;
(四)树型奇特、国内外罕见的;
(五)国家规定的重点保护树种。
树龄在五十年以上的树木为重点保护树木。
生长在单位管界或者私人庭院的古树名木由该单位或者居民负责养护,市园林绿化管理部门应当进行监督检查,并给予技术指导。
任何单位和个人不得砍伐、移植古树名木,因特殊需要移植古树名木,应当经市城市园林绿化行政主管部门审查同意后,报市人民政府批准。
第二十七条 城市各类建设项目(包括敷设通讯电缆、光缆、输电、燃气、热力、上下水管道等)影响城市绿化及其设施时,建设单位应当在施工前会同市、区园林绿化管理部门确定保护措施。
第二十八条 绿化科研部门应当加强城市园林绿化科研工作,并根据本地区的实际情况,科学合理地引进和培育新的品种,同时搞好病虫害防治的科学研究工作。
市园林绿化管理部门应当根据本地区实际情况制定城市绿化质量标准,乔、灌、草相结合,节约用水;做好城市绿化病虫害防治工作,确保城市绿化所选花、草、树木的健康生长。

第四章 法律责任

第二十九条 违反本条例第十五条规定,建设项目的配套绿地面积未经批准或者擅自变更配套绿地面积的,由市园林绿化行政主管部门责令停止施工、限期改正。
第三十条 违反本条例第二十三条规定,由市园林绿化行政主管部门责令改正,可以并处100元以上500元以下的罚款;造成损失的,予以赔偿。
第三十一条 违反本条例第二十七条规定,对城市绿化及其设施造成损害的,由市园林绿化行政主管部门责令改正,可以并处1000元以上2000元以下的罚款;造成损失的,予以赔偿。
第三十二条 违反本条例第二十二条第二款规定,擅自占用城市绿地的,由市园林绿化行政主管部门责令限期退还,并恢复原状,可以并处每平方米100元以上300元以下罚款。
第三十三条 违反本条例第二十四条和第二十五条规定,擅自砍伐、移植树木或者擅自修剪城市道路树木的,由市园林绿化行政主管部门处以3000元以上5000元以下罚款。
第三十四条 违反本条例第二十六条规定,对古树名木造成损害的,由市园林绿化行政主管部门对责任单位或者责任人处以每株5000元以上3万元以下罚款;擅自砍伐古树名木的,由市园林绿化行政主管部门对责任单位或者责任人处以每株3万元以上5万元以下罚款;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第三十五条 当事人对行政处罚决定不服的,可以依法申请行政复议或者提起诉讼。当事人既不申请行政复议,又不提起诉讼,也不履行处罚决定的,作出处罚决定的机关可以申请人民法院强制执行。
第三十六条 市、区城市园林绿化行政主管部门及园林绿化管理部门的工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的,由上级主管部门或者其所在单位给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第五章 附 则

第三十七条 市人民政府可以根据本条例制定实施细则。
第三十八条 旗、县的城镇绿化可以参照本条例执行。
第三十九条 本条例自2005年5月1日起施行,1995年6月29日呼和浩特市第十届人民代表大会常务委员会第七次会议审议通过,1995年11月17日内蒙古自治区第八届人民代表大会常务委员会第十七次会议批准,根据1997年11月20日内蒙古自治区第八届人民代表大会常务委员会第二十九次会议关于批准《呼和浩特市人民代表大会常务委员会关于修改〈呼和浩特市城市园林绿化建设管理办法〉的决定》的决议修正的,《呼和浩特市城市园林绿化建设管理办法》同时废止。


论民法与经济法的价值差异

刘成江


  法的价值是指法律满足人类生存和需要的基本性能,即法律对人的有用性。法的价值是以法与人的关系作为基础的,是法对人所具有的意义。法的价值的主体是人,法的价值的客体是法。法的价值是法对人的意义,其含义包括两个方面:第一,是法对于人的需要的满足。人的需要是多元、多层次的,法的价值也是多元、多层次的,并且以人的多元、多层次的需要为依据。第二,是人对法的期望、追求、信仰。法的价值是一种总是高于现实状态的法的理想状态,是人的相关思想与行为的目标。法的价值在指导人类的同时,又评价着人类关注的法与自己之间的关系及人类的相关思想与行为。法的价值体系包括了法的各种价值目标,如秩序、安全、效益、公平、自由、正义等,它指导着法的具体功能和作用的实现。  
  一、民法与经济法价值取向差异的根源
  民法是市民社会的法,是以个人权利为本位的。民法以权利为核心,以尊重、保护市民的私人利益、自由意志为其出发点,更多的依靠契约自由分配权利义务,依靠个人的谨慎小心避免损害。民法所有的规制都旨在保证个人利益的充分实现,强调人的个性的充分发挥。个人利益与社会利益是一致的,个人利益是社会利益的基础。经济法是调整在国家协调本国经济运行过程中发生的经济关系的法律规范的总称。经济法以社会整体利益为本位,一切规制都以社会整体利益为出发点。经济法着重于以社会利益为导向,协调个体的利益的矛盾与冲突,实现利益均衡,促进社会共同价值目标的实现。  
  民法和经济法的根本区别在于民法采取平等、自愿、等价有偿的原则调整平等主体之间的横向财产关系和人身关系,在性质上属于私法;而经济法则采取国家干预经济的原则调整国家机关与企业、事业单位和公民之间的纵向经济关系,其宗旨在于克服市场自身的弱点和消极作用,维护公平的竞争秩序,加强政府对经济的宏观调控,在性质上属于私法。民法与经济法的价值差异的实质在于二者追求的利益不同。民法注重个体利益,经济法则注重社会整体利益。   
  二、民法和经济法价值差异的具体表现 
  2. 1正义价值上的差异  
  法学家乌尔比安认为:正义是使每个人获得其应得的东西的永恒不变的意志。正义是一个相对的、历史的概念。正义是始终与法律相伴随的基本价值,正义包含了自由、平等、安全等基本要素,法必须满足最低限度的正义标准。  
  民法的正义价值属于个人正义,它与民法的意志自由和权利本位是分不开的。传统民法以自由竞争为基础,其正义观中自由占据了重要的位置,个人利益的最大化是实现民法正义价值的理想状态。在市民社会的民法上,个人只在一定条件下对社会负责,这种责任一般来源于他的过失所造成的损害。经济法的社会本位决定经济法的正义价值是社会正义,这源于经济法对现代人类社会给予普遍关怀的现代思潮。经济法实现社会正义的目标是实现群体利益的最大化,它将平等观念引入民法的自由正义观。经济法加强了个人对社会的责任,同时注重社会对个人的关怀。民法上的正义价值是一种形式正义,这是一种具体存在于具体的人、行为或事件中的具有实际内容的正义。民法要求社会主体一律平等,对所有人普遍平等地执行法律。民法上的平等只要求平等的对待,而无法到达实质结果的公正。经济法追求的是实质正义,这是社会基本结构的正义,是社会的正义。经济法以实现社会上大多数人的幸福、利益和发展为目标。  
  2. 2 秩序价值上的差异  
  秩序指自然界和人类社会发展变化的规律性现象。秩序意味着在自然界和社会中存在某种程度的稳定性、连续性、确定性和安全性。秩序是法的基础价值和前提条件,秩序是人类生存和发展的条件。  
任何部门法从某种意义上讲,都追求并保持一定的社会秩序。民法维护的是一种自然经济秩序。民法的秩序价值体现在它为市场提供一般规则及市场活动的行为规范。民法的所有规制都是为了让市场机制自由发挥作用,以期实现经济运行的理想状态。经济法维护的是一种制定经济秩序。凯恩斯的国家干预经济运行的经济理论被公认为是经济法产生的经济学观念基础,经济法所有的规制旨在限制、修正市场机制作用的发挥, 以使市场经济按照人类设计的理想状态运行。经济法体现国家权力对现代市场经济社会关系的干预,经济法不仅涉及宏观市场主体、调控领域,还涉及微观的市场主体、市场秩序规制等民商事关系领域。  因此可以说,民法是调整平等主体之间的财产关系和人身关系所形成的“平位”秩序;经济法建立和维护的是一种“立体”秩序。 
  2. 3  自由价值上的差异  
  自由包括自然自由和社会自由。自然自由指在自然状态中的自由,人们的行为受自然法的支配。社会自由指人在政治社会中的自由,人们的行为受到法律的约束。法律设定的目的不是限制自由而是保障自由。  
  民法最基本的原理是私法自治原则,它是建立在个人自由主义观念之上的,主要表现在财产交易上。民法的目的是保障人民最大的经济自由。市场的自由竞争特性要以参加竞争的市场主体的人格独立和身份自由为前提,以行为自主和意思自治为核心。民法维护个人的自由和尊严,实现自由参与竞争和竞争机会均等,极大地促进社会经济的发展和人类文明的进步。民法对契约自由和所有权绝对原则加以限制,并确立了无过错责任原则,只是对权利的自由行使加以限制或增加了较多的社会主义义务罢了。  
  经济法的社会本位属性决定了它对自由的追求并且也对自由作出适当地限制。经济法代表国家意志介入私法领域,但是这种介入要以尊重意思自治原则为前提,只有在必要时才以牺牲个人自由去争取绝大多数人乃至社会整体的自由。经济法对个人自由的限制是以社会利益作为其依据,经济法体现了干预和自治、规制与自由的统一。 
  2. 4 效益价值上的差异 
  法的效益价值与法的正义、自由和秩序等价值相比,具有现实性的特征,法律的其他价值必须通过法律效益才具有现实性。法律效益作为法律的价值,总是与某种评价相关联的,包括法的经济效益价值和法的社会效益价值,个人效益价值和社会整体效益价值。  
  民法是市民社会的法,市民社会的本质是商品生产和商品交换。民法的真谛在于对权利的认可和保护。民法以个人利益最大化为基础,确认和保障经济个体依据意思自治原则来参与市场交易和竞争,它的效益价值主要体现在对个体、微观经济效益的追求上。经济法追求的是效益的整体性,它的目的是促进市场运行的整体效益,取得国民经济整体效益的最大化。与民法的经济效益价值相比较,经济法以更高的经济理性观念使得经济法的效益价值具有整体性、宏观性和长期性的特点。
  总之,经济法与民法是我国法律体系中相互独立的法律部门,是市场经济法律体系的核心,它们既有联系又有区别。经济法与民法相互依存,取长补短。经济法产生于民法之后,以民法为补充。经济法开始于民法存在局限的地方,是对民法局限性的克服和弥补。两者分别以权利本位和社会本位为自己价值取向的依据,指导着我国社会主义市场经济的健康发展。


北安市人民法院 刘成江
《物权法》有利于保障购房者、业主的合法权益

作者:陈召利 主页:http://www.law-god.com

《中华人民共和国物权法》于2007年3月16日通过,自2007年10月1日起施行。较之过去的相关法律规定,物权法更加规范了房地产交易和小区物业管理,赋予了购房者、业主更多的权利。
一、确立不动产统一登记制度,保障购房者、业主权利。
《物权法》对不动产登记制度做了较大的改动,因为不动产物权的设立、变更、转让和消灭,要经依法登记才发生效力,因此购房者应该充分重视登记制度,以免让自己的权利落空,遭受到不必要的损失。
(一)确立物权公示、公信制度。
第九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。
第十四条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。
第十七条 不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项,应当与不动产登记簿一致;记载不一致的,除有证据证明不动产登记簿确有错误外,以不动产登记簿为准。
登记是购房者必须履行的手续。因为我国实行的是登记生效制度,如果没有经过登记,房屋的所有权实际上并没有发生转移,一旦有第三人凭房产证主张权利,那么购房者即使与开发商签订了商品房买卖合同,交付房款,仍然得不到法律的支持。现实中常会发生因为没有完善登记手续,开发商将房屋“一房二卖”,或者是上当受骗的情况发生。因此,从交易安全出发,购房者应该尽可能的在第一时间办理好登记手续,以免权利落空。
(二)统一不动产登记制度,减少购房者的手续。
第十条 不动产登记,由不动产所在地的登记机构办理。
  国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法,由法律、行政法规规定。
房产证难办,是现在许多购房者共同面对的问题。主要原因是,《物权法》出台以前,办理转让、抵押的登记机构有十几个,其中涉及不动产的机构主要有土地管理部门、房产管理部门、农业主管部门、林业主管部门、运输工具登记部门、工商行政管理部门等。多个登记机构办理相互关联的不动产登记,必然出现重复登记、登记资料分散、增加当事人负担、资源浪费等问题。其次,许多基层行政机关各自为政,滥用权力,利用设置登记权限和程序获取不当利益的现象也很普遍。再次,无法保证登记内容真实。我国是物权公示主义,实行的也是实质审查,登记时由登记机关对申请人提交的登记材料进行查验,需要时还要查看不动产的实际状况。可是,一些登记机关由于工作量大,对登记材料进行实质性审查时要么登记效率低下,要么粗枝大叶地审查。如果买房者不能和开发商公平地享有信息,导致信息不对称,就很容易会出现欺诈行为。
鉴于此,物权法明确对不动产实行统一登记,尽量节省当事人的时间,减轻当事人的负担。为了保证登记的中立性和效率性,统一登记制度势在必行。并且为了方便实质性审查,《物权法》规定必须在不动产所在地的登记机关办理,对购房者而言,即在所购买房屋的所在地办理。
与此同时,考虑到统一登记涉及行政管理体制改革,实行统一登记需要一个过程,因此又规定,“统一登记的范围、登记机构和登记办法,由法律、行政法规规定”。现在《物权法》的规定,意味着当事人可向房产登记机构或者土地登记机构申请一并办理城市房屋所有权和土地使用权登记。因此,今后老百姓办理房产证只跑一家就可以拿下,极大方便当事人,减轻其负担,体现立法以民为本的理念。但是究竟由哪个部门来进行登记,有待于法律作出进一步的解释。
(三)登记费用按件收取,规范收费。
第十三条 登记机构不得有下列行为:
(一)要求对不动产进行评估;
(二)以年检等名义进行重复登记;
(三)超出登记职责范围的其他行为。
第二十二条 不动产登记费按件收取,不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。具体收费标准由国务院有关部门会同价格主管部门规定。
过去的不动产登记往往按照面积、体积或价额的比例收取,动辄几十万、上百万,还有的登记机构私自规定按年度登记等,为登记人造成沉重负担,也给登记机构带来“权力寻租”空间。为此《物权法》规定,不动产登记费按件收取,不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取,这将降低购房者登记的手续费,有利于规范不动产登记中的收费行为,防止有关部分通过登记收费搞“创收”,真正的保护了普通业主的权利。
(四)规定预告登记制度,防止“一房二卖”。
第二十条 当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。
预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。
在商品房或二手房买卖中,由于签订房屋买卖合同、付款与办理产权登记之间存在一定的时间差,不良房产商或房东一房多卖,最后也许只有出价最高的买受者得到了产权证;更有甚者,交了钱甚至装修入住后,才知该房产本已抵押给他人。买受人的利益因此受到极大损害。物权法为防止这种情况的发生规定了预告登记制度。
但是,预告登记的效力不是无期限的,预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。因此,办理预告登记之后,到可以正式办理不动产登记时,应当及时办理不动产登记,否则,三个月之后,预告登记将失效。
(五)登记错误,登记机构应当赔偿。
第二十一条 当事人提供虚假材料申请登记,给他人造成损害的,应当承担赔偿责任。
因登记错误,给他人造成损害的,登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后,可以向造成登记错误的人追偿。
生活中,经常发生登记错误的情形,比如将房屋的面积大小登记错误,由大房变成了小房;又或者把所有人的名字登记错误,造成麻烦。这时,登记机关应否承担责任,是一个极富争议的问题。这次通过的物权法明确规定,因登记错误,给他人造成损害的,登记机关应当承担赔偿责任。这避免了在过去由于登记错误,但责任不清,互相推卸责任的情况发生。
二、明确了建筑区划内绿地、公共场所、公用设施和物业服务用房为业主共有。
第七十三条 建筑区划内的道路,属于业主共有,但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地,属于业主共有,但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。
小区的道路和绿地归全体业主所有,界定了小区道路的归属,同时也是对这些物权的保护,无论物业管理部门还是业主都不能随意改变这些道路、绿地的规划的应用性质,不能私盖建筑等,即使业主委员会表决通过也不可行。关于物业管理用房的规定很明确,不管是否计入成本,都是全体业主所有。会所、架空层、人防工程等是否为业主共有依然未明确,在司法实践中可能会造成争议。
三、明确规定了业主对建筑物专有部分的收益权。
第七十一条 业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全,不得损害其他业主的合法权益。
第七十二条 业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务;不得以放弃权利不履行义务。
物权法实施后,小区楼宇(楼顶、外立面、大堂、电梯厅电梯内等)的广告收益将归业主所有。此前,这部分收益大都流入了物业公司的腰包。当《物权法》明确将楼宇广告的收益权和决定权都划归业主时,传统的楼宇广告商业运作模式,将会受到影响。当业主们开始运用《物权法》自决楼宇广告事务时,广告公司是否还能以同物业公司商讨好的价格来获得小区的广告位,这是《物权法》实施后,不得不面对的首要问题。毕竟,谈判对象的改变,将有可能直接导致运作成本的增加。特别是业主们厌倦了广告形式后,极有可能产生的情况是,掌握着决定权的业主们将拿起保护私有权的《物权法》,禁止小区悬挂任何商业性质的广告。
此外,开发商以前销售房子的时候,总喜欢将顶楼做出一个露台,然后在销售的时候,以“免费赠送”的方式送给顶楼的业主。事实上,是开发商拿该栋楼全体业主的共有部分送给了顶层的住户。物权法明确业主对专有部分以外的共有部分享有权利,这使开发商将作为业主共有部分的露台用来出售成为历史。
四、住宅建设用地使用权期间届满,自动续期,使业主倍感“安心”。但非住宅建设用地使用人在购买使用办公、综合性质的物业时,必须在合同中约定土地使用权期满后该土地上的房屋及其不动产的归属。
第一百四十九条 住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期,依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,依照法律、行政法规的规定办理。
物权法关于70年后自动续期的规定,给老百姓吃了一颗“定心丸”。但是,物权法没有提及自动续期后是否需要缴费。这意味着需要配套法律、法规进行补充。根据现行行政法的基本原则,政府行政行为必须得到法律授权,在物权法目前并没授权政府在土地使用权续期时收费的情况下,政府并不能擅自收费。不过,随着后续法律法规的完善,届时能否免费续期,尚不确定。但本条适用的仅是住宅用地,对商业和综合建设用地如何处理,能否自动续期则没有具体规定,只是说依照法律规定办理,这对非住宅用地使用人来说无疑是个遗憾。
五、建筑区划内,汽车车位、车库应首先满足业主需要,占用业主共有的道路或其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。
第七十四条 建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。
针对现实生活中的一些情况:有的开发商将车位、车库高价出售给小区外的人停放;不少小区没有车位、车库或者车位、车库严重不足,占用共有的道路或者其他场地作为车位等问题。用业主共有道路停放汽车的车位,属业主共有。这表明,开发商、物业公司不能将车位收费所得据为己有;如果需要收费,在扣除必要管理费后的所得款应属于全体业主共有。如果有车的业主无偿占据了小区的公共道路,则损害了无车业主的利益,因此只有让全体业主共同分享停车利益,天平才能得到平衡。
六、将住宅“禁商”决定权赋予有利害关系的业主,既是对住宅“禁商”一定程度上的放松,又真正地尊重了业主的意思自治。
第七十七条 业主不得违反法律、法规以及管理规约,将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主同意。