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展望2010:调控政策频出 明年楼市有望“降温”/陈召利

时间:2024-07-26 03:44:45 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:9788
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展望2010:调控政策频出 明年楼市有望“降温”

陈召利


  为了尽可能减少全球金融危机的影响,2008年底出台的《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》拉开了2009年对房地产业的救市序幕,随后各地各有关部门认真贯彻中央关于扩大内需、促进经济平稳较快增长的决策部署,制定出台了一系列促进房地产市场平稳健康发展的政策措施,对于提振信心、活跃市场、促进住房消费和投资,实现保增长、扩内需、惠民生的目标发挥了重要作用。时隔一年来看,所有针对房地产的优惠政策都如愿以偿收到了三大效果:低息与信贷、抵押拉长融资杠杆、降税和征地培育购房者、缩短房地产周转时间,最终结果就是房地产价格疯涨。因此,2009年中国房地产市场非但没有受到全球金融危机多少影响,反而逆势而上,如火如荼,甚至重新产生了较大的泡沫。2009年12月16日《福布斯》评选7大金融泡沫,中国房地产成为位列第二位的近在眼前的金融泡沫。评语如下:中国的增长看上去“疑似”当年日本和美国市场崩盘前的状况,开发商严重依赖金融高杠杆和所谓“价格永远上涨”的概念。
  为了促进中国经济与房地产市场平稳健康的发展,2009年底中央几次会议释放出政策动态调整的信号,中央和地方有关房地产调控政策仍在不断推出,火热的房地产市场已出现微妙变化。

一、中央经济工作会议定房地产调控基调

  在经过了2009年10月至12月的政策不确定期后,中央终于对明年的房地产宏观政策做出了明确的规划。2009年中央经济工作会议公报内容中,直接涉及房地业的主要有两处,其中之一是,要扩大内需特别是增加居民消费需求,“增加普通商品住房供给,支持居民自住和改善性购房需求,加大农村危房改造支持力度”。这条比较关键,表明中央并没改变2008年底出台的房产优惠政策的指导思想。由此基本可以推断,中央和地方出台的大部分房产优惠政策,都不会改变,尤其是针对“居民自住和改善性购房需求”的相关政策。

二、国务院微调房地产市场政策——稳中有变

  2009年12月9日国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议,审议通过个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年,其他住房消费政策继续实施。
  2009年12月14日国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议,为保持房地产市场的平稳健康发展,会议要求,按照稳定完善政策、增加有效供给、加强市场监管、完善相关制度的原则,继续综合运用土地、金融、税收等手段,加强和改善对房地产市场的调控。重点是在保持政策连续性和稳定性的同时,加快保障性住房建设,加强市场监管,稳定市场预期,遏制部分城市房价过快上涨的势头。一要增加普通商品住房的有效供给。适当增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁房用地供应,提高土地供应和使用效率。在保证质量前提下,加快普通商品住房建设。二要继续支持居民自住和改善型住房消费,抑制投资投机性购房。加大差别化信贷政策执行力度,切实防范各类住房按揭贷款风险。三要加强市场监管。继续整顿房地产市场秩序,加强房地产市场监测,完善土地招拍挂和商品房预售等制度。加强房地产信贷风险管理。四要继续大规模推进保障性安居工程建设。
  与以往相比,本次会议明确提出的是“遏制”,力度明显重于“抑制”,更不同于以往“稳定”措辞。可以预见,明年土地、金融、税收等政策将收紧,房价下跌趋势加大。

三、各部委贯彻落实房地产市场调控政策

  1.收紧土地出让政策:2009年12月17日,财政部、国土部等五部委出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》(财综[2009]74号),明确开发商以后拿地时,“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年,特殊项目可以约定在两年内全部缴清,首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%”。如果开发商拖欠价款,不得参与新的土地出让交易。此举被评论为“拿地新规”,为的是对开发商资金链形成压力,遏制部分炒地、囤地行为。但是,该政策对开发商的影响是不一样的。今年楼市销售火爆,开发商已大量回笼资金,对资金实力雄厚的开发商而言,该政策对他们形不成压力,而对实力小、资金仍紧张的开发商,在竞地面前压力会加大。
  2.营业税“2改5”政策:2009年12月22日,财政部、国家税务总局出台《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》明确了调整后的个人住房转让营业税政策细则,规定:自2010年1月1日起,个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的,免征营业税。两部委公布的营业税细则,首先提及非普通住宅的纳税调整,可见政策主要考虑点还是放在了打压投机、鼓励自住及改善需求上面。这一政策将使得贷款购买高档二手房的客户因为交易环节费用太高而转而选择一手商品房,投资需求也将转移,而市场上中低价、中小面积的二手房将继续火热成交。

营业税“2改5”前后税费对比

征收标准 普通住房 非普通住房

2009年政策 2010年政策 2009年政策 2010年政策
满五年(含) 免征 免征 (现售价-原购房价)*5.55% (现售价-原购房价)*5.55%
满二年(含)但不足五年 免征 (现售价-原购房价)*5.55% (现售价-原购房价)*5.55% 全额售价*5.55%
不足二年 (现售价-原购房价)*5.55% (现售价-原购房价)*5.55% 全额售价*5.55% 全额售价*5.55%
备注 目前,江苏普通商品住房原则上应同时满足以下条件:住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在144平方米以下。

四、2010年江苏省房地产市场新政

  目前,江苏省房地产市场仍面临不少困难和问题,特别是部分城市房价上涨较快等问题,已经引起社会各界的高度关注,群众反应强烈。为此,江苏省住房和城乡建设厅、江苏省财政厅、江苏省国土资源厅等八部门于2009年12月23日出台《关于促进市场平稳健康发展的指导意见》(苏建房[2009]395号),该意见提出:(1)增加普通商品住房有效供给,保持商品房价格基本稳定。(2)继续支持居民自和改善型住房消费,抑制投资投机性购房。保持促进住房合理消费政策的连续性和稳定性,继续鼓励和支持居民自住和改善型住房消费,去年底省制定的有关优惠政策继续执行。居民购买自住和改善型普通商品住房的,实行1%的契税适用税率。同时,该意见还赋予了各市地方政府的调控权限。明确“各地要从实际出发,在认真落实国家和省有关政策的前提下,进一步完善促进住房消费的政策和措施,通过采取购房补贴、最低首付比例和利率优惠等形式,鼓励和支持居民购买自住和改善型普通商品住房。这意味着江苏省及各市制定的有关优惠政策有望继续执行。(3)规范房地产市场管理,维护市场秩序。(4)加快保障性安居工程建设,进一步加强住房保障。(5)强化地方政府责任,切实履行稳定房地产市场的职责。
  实际上,江苏省的房地产市场新政与中央政策是一脉相承的,江苏的住房优惠政策是去是留终于有了说法,但其中“鼓励有条件的地方实行商品住房现售”、“对新建普通商品房价格实行备案制度”等提法,可能预示着商品房销售的未来走向,值得特别关注。



苏州市人民政府关于印发苏州市老年人优待办法(修订)的通知

江苏省苏州市人民政府


苏州市人民政府关于印发苏州市老年人优待办法(修订)的通知

苏府〔2007〕147号

各市、区人民政府,苏州工业园区、苏州高新区、太仓港口管委会;市各委办局,各直属单位:

  《苏州市老年人优待办法(修订)》已经市政府第78次常务会议讨论通过,现予印发,请认真贯彻执行。

苏州市人民政府

二○○七年十月十六日

苏州市老年人优待办法(修订)

  为弘扬中华民族敬老养老助老的传统美德,不断提高老年人的生活质量,切实构建和谐社会。根据《中华人民共和国老年人权益保障法》、《江苏省实施〈中华人民共和国老年人权益保障法〉办法》和江苏省人民政府办公厅《关于进一步做好老年人优待和服务工作的通知》等有关规定,结合我市实际,制定本办法。

  第一条 凡具有本市户籍、年满60周岁的公民,均属优待对象。凭本人居民身份证,60至69周岁的老年人可申请办理《老年人优待证》(以下简称《老年证》);70周岁以上的老年人可申请办理《高龄老年人优待证》(以下简称《高龄证》)。

  苏州市的《老年证》、《高龄证》统一印制,由各县级市、区老龄办负责免费向老年人发放。

  第二条 游览、文体活动优待

  (一)凡年满70周岁及以上的老年人凭《高龄证》或身份证等有效证件,可免费参观游览我市的公园、风景名胜区、旅游景点和公益性文化设施。

  (二)本市、省内60至69周岁的老年人凭《老年证》或身份证等有效证件,可免费参观游览我市的公园(不含世界遗产地)、风景名胜区和公益性文化设施。收取门票的旅游景点和苏州博物馆,按次购票半价优惠。

  (三)苏州东园、怡园、盘门等景点早晨向持证晨练的老年人免费开放。

  (四)公共体育场馆设施为老年人健身和老年文艺团体活动提供方便及优惠服务。苏州市区影剧院要为老年文艺团体演出和老年组织举办大型活动优惠提供场地,并在每周二上午为老年人实行票价减半优惠。

  上款(一)(二)项的参观游览免费或优惠,均不含重大园事活动,并限于各参观游览点的第一道门票。

  第三条 交通优待

  (一)本市市区户籍(指七个区,下同)60至69周岁以上的老年人,在购买专项乘车保险后,可购买IC卡老年月票,乘坐市区指定线路的公交车。

  (二)本市市区户籍70周岁及以上的老年人,在购买专项乘车保险和办理乘坐市区公交车高龄卡后,持卡免费乘坐市区公交车。

  (三)火车站、长途汽车站和轮船码头,对持有《老年证》和《高龄证》的老年人实行优先购票、检票的优待服务;各地候车、船室应当设置一定数量的老年人专用席位。

  第四条 医疗优待

  (一)医疗机构应为老年人就医提供方便和优先优惠服务。提倡各级医疗机构减免老年人普通门诊挂号费和贫困老年人家庭病床出诊费。

  (二)各级各类医疗卫生机构要积极创造条件开设老年病门诊,并在挂号、就诊、划价、收费、配药、住院等窗口设置“老年人优先”标志,对老年人优先照顾;有条件的医疗卫生机构应为患有慢性病或行动不便的老年人设立家庭病床,提供上门服务。

  (三)本市户籍100周岁及以上的老年人每年免费体检一次;其他老年人按有关规定每三年免费体检一次,由各地相关部门组织实施。

  第五条 长寿优待

  (一)本市户籍年满100周岁及以上的老年人,每人每月可领取不低于200元的长寿补贴;在每年老年节期间再发给每人不低于1000元的敬老金。

  (二)本市户籍90~99周岁的老年人,在每年老年节期间发给每人不低于600元的敬老金。

  上款各项补贴均由老年人居住地县级市、区人民政府负责发放,其中平江区、沧浪区、金阊区按市、区财政比例共同承担,在养老服务事业费中列支。

  第六条 养老服务优待

  (一)政府对特殊困难的老年人实施养老援助服务。对生活自理有困难的,年满60周岁的“三无”、低保、低保边缘孤寡老人、市级(含)以上劳模、重点优抚对象、归国华侨,年满75周岁的当地(苏州市范围内,下同)无子女照顾、子女残疾的老年人提供居家养老援助服务;对生活不能自理需要进机构养老的“三无”老人,由当地政府安排进机构养老;对生活困难且不能自理需要进机构养老,年满60周岁的市级(含)以上劳模、重点优抚对象、归国华侨、无子女亲属的孤寡老人,年满75周岁当地无子女照顾、子女残疾的老年人,当地政府给予按入住养老机构收费标准(不含医疗费、伙食费)的20%减免。

  (二)符合享受城乡最低生活保障条件的70周岁以上的老年人,其保障待遇在最低生活保障标准的基础上增加20%;城市“三无”老人和农村“五保”老人其保障待遇在最低生活保障标准的基础上增加40%。

  (三)本市户籍“三无”、“五保”老人去世后,其基本丧葬费用全免;持《低保边缘救助证》的老人及低保家庭中的老年人去世后,按殡仪馆规定的基本丧葬服务费用减免50%。

  (四)本市户籍的贫困纯老年人户,符合廉租房保障条件的优先纳入廉租房保障范围。

  (五)经县级以上民政部门认定的敬老院、托老所、老年公寓、社会福利院等为老服务的社会福利机构,所使用的水、电、煤气费按照当地居民价格标准收取;电话费按居民住宅电话费标准收取;有线电视初装费按半价收取。

  (六)水电、燃气、电信、邮政、商业等各个行业和社区服务单位,应为老年人提供优质、优惠、优先的服务和照顾,提倡为有特殊困难的老年人上门服务,满足老年人的特殊生活需求。

  第七条 法律服务优待

  (一)各级法律服务机构优先向老年人免费提供法律咨询。对侵犯老年人合法权益的申诉、控告和检举,司法机关应当及时受理,优先办理。对符合法律援助条件的老年人,各级法律服务组织应当及时提供法律援助,其应承担的诉讼费用,可以申请减免。

  (二)公证机关在办理老年人的扶养、赡养的协议公证及申办遗嘱公证的,对持有《老年证》的老年人减半或免收公证费,对持有《高龄证》的老人免收公证费。

  第八条 本市各级人民政府(管委会)及有关部门,应当根据经济社会发展的情况,逐步增加对老年事业的投入,完善对老年人的社会保障制度,改善和保障老年人生活、健康以及参与社会发展的条件,提高为老年人优待服务的水平,使老年人共享经济社会发展的成果,实现老有所养、老有所医、老有所教、老有所学、老有所为、老有所乐的目标。

  第九条 本市各级国家机关、企事业单位、社会团体、群众自治组织和公民,都应当按照本办法履行优待服务老年人的职责和义务,并在服务场所设置对老年人优先、优待等标志。

  各有关部门应当在各自的职责范围内协同实施本办法,不得以任何理由和借口,取消老年人应该享受的优待项目和内容。

  第十条 市老龄工作委员会负责对本办法在全市范围贯彻落实的指导和协调。市老龄工作委员会办公室要加强与各地区各部门的联系,并做好贯彻落实本办法的检查和督促工作。

  第十一条 各县级市、区人民政府(管委会)可根据本办法,结合当地实际,制定老年人优待实施细则,并认真贯彻落实。

  第十二条 本办法自2007年12月1日起实行。2002年制定的《苏州市老年人优待办法》同时废止。


云南省技术市场管理条例(修正)

云南省人大常委会


云南省技术市场管理条例(修正)
云南省人大常委会


(1994年1月21日云南省第八届人民代表大会常务委员会第五次会议通过 1994年1月21日公布 1994年4月1日起施行 根据1997年12月3日发布的《云南省人民代表大会常务委员会关于修订15件地方性法规的决定》进行修正)

第一章 总 则
第一条 为繁荣技术市场,加强技术市场管理,维护技术市场秩序,保障技术贸易当事人的合法权益,促进技术成果向现实生产力转化,根据有关法律、法规,结合本省实际,制定本条例。
第二条 凡在本省行政区域内从事技术开发、技术转让、技术咨询、技术服务、技术承包等技术贸易活动的公民、法人和其他组织,均适用本条例。
技术贸易活动不受地区、行业、隶属关系和所有制形式的限制。
第三条 除国家规定禁止以外的在职人员,在完成本职工作和不侵犯本单位技术权益、经济利益的前提下,可以利用业余时间从事技术贸易。
第四条 从事技术贸易应当遵循自愿平等、互利有偿、诚实信用的原则,遵守国家法律、法规和政策,维护国家和社会的公共利益。
第五条 技术市场的管理贯彻“放开、搞活、扶植、引导”的方针,实行统一管理、多家经营,支持和鼓励开展多层次、多渠道、多种方式的技术贸易活动。
第六条 各级人民政府应当组织有关部门和单位采取措施,建立健全技术市场体系,推动技术成果的商品化。

第二章 技术市场管理机构
第七条 县级以上科学技术委员会是同级人民政府主管技术市场的职能部门,履行下列职责:
(一)贯彻实施有关技术市场管理的法律、法规,并进行监督、检查;
(二)负责审批技术经营机构;
(三)负责技术合同的认定登记的管理工作;
(四)负责技术市场综合统计分析,提供技术市场信息;
(五)组织和协调重大技术贸易活动;
(六)负责技术市场管理人员和经营人员的培训、考核工作;
(七)组织对在技术市场管理和技术贸易活动中作出成绩的单位和个人进行表彰、奖励,依法会同有关部门对技术贸易中的违法行为进行查处;
(八)技术市场其他管理工作。
乡、民族乡、镇科学技术委员会可以组织管理技术项目的引进、开发、服务等技术贸易活动和技术市场统计等管理工作。
第八条 工商、财政、税务、统计、技术监督等行政管理部门应当按照职能分工,协同做好技术市场的监督管理工作。
第九条 省技术合同仲裁委员会及其他经国家科学技术委员会批准的技术合同仲裁机构,依法受理技术合同仲裁案件。

第三章 技术经营机构与技术经纪人
第十条 本条例所称的技术经营机构,是指以促进技术成果商品化为目的的从事技术贸易活动的机构。
第十一条 成立技术经营机构,应当具备下列条件:
(一)有技术经营机构章程;
(二)有与业务相适应并能独立支配的财产和资金;
(三)有固定的场所;
(四)有固定的与业务相适应的专业技术人员和管理人员。
建立非独立的技术经营机构,除应当具备前款(一)、(三)、(四)项条件外,还必须有创办单位法定代表人的授权,并由创办单位承担相应的民事法律责任。
第十二条 成立技术经营机构,须经县级以上技术市场主管部门批准,到所在地工商行政管理部门和税务部门办理注册登记手续。
技术经营机构需要变更或者撤销的,应当按原审批程序办理变更或者注销登记。
第十三条 技术经营机构可以从事下列活动:
(一)进行技术开发、技术转让、技术咨询、技术服务和技术承包;
(二)生产、经营科技中试产品和科技新产品;
(三)组织和开展技术成果的推广、应用;
(四)进行技术贸易中介服务;
(五)其他技术贸易活动。
第十四条 本条例所称的技术经纪人,是指为促成技术贸易,提供中介服务和进行其他技术贸易经纪活动的个人。其中专门从事技术经纪活动的技术经纪人应当经过技术市场主管部门培训、考核,取得《技术经纪人资格证》。
技术经纪人的合法权益受法律保护。
第十五条 技术经营机构中从事技术贸易工作的专业技术人员,可按其从事技术相对应的职称序列评审、聘任。

第四章 技术贸易管理
第十六条 技术贸易活动可以采取举办技术成果交易会、招标会、洽谈会、信息发布会、科技集市、技术承包、技术入股、技术引进、组织科研生产联合及技术拍卖等形式。
各级科技计划项目均可进入技术市场公开招标,招标应当按照平等、择优、公正的原则进行。
第十七条 提供技术商品的单位和个人,应当对该技术的可靠性及其应用的合法性负责;属小试、中试的技术成果,应当如实说明实际开发程度。
第十八条 凡进入技术市场的技术商品,属国家法律、法规规定不得转让的技术,涉及国家安全或者重大利益需要保密的技术,以及向国外出口技术或者向中外合资、中外合作、外商独资企业转让技术,均应按国家有关规定执行。
第十九条 举办技术交易会应当遵守国家有关技术交易会的规定。
举办全省性技术交易会或者与其他省、自治区、直辖市联合举办技术交易会,应当由主办单位报经省科学技术委员会批准;举办地区性技术交易会,应当由主办单位报经当地科学技术委员会批准。主办单位还必须持批准文件,向当地工商行政管理、公安、消防部门备案。
第二十条 执行国家或者上级部门的计划而研究、开发的技术成果,应当按照计划推广。上级主管部门在成果鉴定半年后尚未组织实施的,研究开发单位可以自行转让或者实施,并报计划下达部门备案,收入归研究开发单位。
第二十一条 技术商品的价格,由当事人根据该项技术成果的经济和社会效益、研究成本、成熟程度、使用范围以及当事人享有的权益和承担的风险等因素商定。
技术贸易收入中包含非技术性贸易收入时,应当分项计算。当事人不得将非技术贸易收入计入技术贸易收入。非技术贸易不得享受国家对技术贸易的各项优惠政策。
技术贸易费用的支付方式由当事人协商议定。
第二十二条 为技术贸易提供服务的中介方,可以收取合理的活动经费和佣金。中介方的活动经费数额,当事人可以在合同中约定,当事人没有约定的,委托方应当支付中介方实际支出的合法活动经费。中介方的佣金,按照国家有关法律规定和当事人约定的数额收取。
第二十三条 技术商品的广告必须符合国家法律、法规有关广告管理的规定,广告内容必须与有关技术文件、技术鉴定证书等证明文件一致。

第五章 技术合同管理
第二十四条 从事技术贸易活动必须按照《中华人民共和国技术合同法》(以下简称《技术合同法》)和《中华人民共和国技术合同法实施条例》(以下简称《实施条例》)的规定订立书面合同。
技术合同一经依法成立,当事人应当严格履行。除依照《技术合同法》的规定变更、解除外,任何一方当事人不得擅自变更或者解除,其他单位和个人不得妨碍合同的履行。
第二十五条 技术合同成立后30日内,技术出让方应当持技术合同书到当地技术合同登记机构进行认定登记。对于包含部分技术贸易内容的其他合同,应当就其中技术贸易部分进行登记。
从省外引进技术订立的技术合同,技术受让方应当向所在地技术合同登记机构备案。
技术合同登记机构按物价管理部门核定的标准收取技术合同登记费。
第二十六条 经认定登记的技术合同,当事人可以凭认定登记证明,按国家规定申请办理减免税手续;向银行申请科技贷款和按有关规定提取酬金、奖金。
未办理技术合同认定登记手续的,不享受技术贸易的各项优惠政策。
第二十七条 各技术经营机构及技术合同登记机构,应当按有关规定向技术市场主管部门及时、准确地提供统计资料。
第二十八条 技术合同发生争议时,当事人可以通过协商解决,也可以向有关部门和机构申请调解。当事人不愿通过协商、调解解决争议或者协商、调解不成的,可以依据合同中的仲裁条款或者事后达成的书面仲裁协议,向约定的仲裁机构申请仲裁。
当事人没有在技术合同中订立仲裁条款,事后又没有达成书面仲裁协议的,任何一方可以按《技术合同法》及其《实施条例》的有关规定,向人民法院起诉。

第六章 奖励与处罚
第二十九条 对促进技术成果商品化,在技术贸易活动和维护技术市场秩序中有显著成绩的单位和个人,由县级以上人民政府或者科学技术委员会等部门给予表彰和奖励。
第三十条 技术出让方可以从技术贸易纯收益中,提取10%至30%的奖金;向边远、贫困及少数民族地区转移技术的,其提取奖金的比例可以高于50%,奖励作出直接贡献的人员。
技术受让方可以在合同有效期内从实施该项技术的净增利润中一次性提取奖励费用,奖励作出直接贡献的人员。
第三十一条 在技术贸易中,违反本条例规定的,由科学技术管理部门或者工商行政管理部门按下列规定处理:
(一)未按本条例第十九条规定办理手续兴办技术交易会的,由有关科学技术管理部门责令补办手续;拒不办理的,责令停止技术贸易活动,由有关部门对直接责任人员给予行政处分;
(二)利用假技术合同骗取优惠待遇的,由科学技术管理部门注销认定登记,追回非法获得的优惠待遇,并可由工商行政管理部门处以3000元以下罚款。
第三十二条 在技术贸易中偷漏国家税收的,泄露国家秘密的,刊播、制作、张贴虚假广告的,虚报、瞒报、拒报统计资料的,由有关主管部门依据有关法律、法规的规定处罚。
第三十三条 技术市场管理人员滥用职权、徇私舞弊的,由所在单位或者上级主管部门给予行政处分。
第三十四条 当事人对行政处罚不服的,可以依照《中华人民共和国行政诉讼法》和《行政复议条例》的规定申请复议或者提起诉讼。
第三十五条 违反本条例规定,触犯刑律构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。

第七章 附 则
第三十六条 本条例的具体应用问题,由云南省科学技术委员会负责解释。
第三十七条 本条例自1994年4月1日起施行。



1994年1月21日