甘肃省定西市人民政府办公室


定西市人民政府办公室关于印发定西市市区物业管理办法的通知




安定区人民政府，市直有关部门，驻定有关单位：
《定西市市区物业管理办法》已经2012年6月8日市政府第12次常务会议审议通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。


　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　定西市人民政府办公室
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二〇一二年七月二十六日




定西市市区物业管理办法


　　第一条 为进一步规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，根据国务院《物业管理条例》和《甘肃省物业管理暂行办法》及有关法律、法规规定，结合实际，制定本办法。
　　第二条 区住房和城乡建设行政主管部门为定西市区物业管理行政主管部门，具体负责市区物业服务企业的市场准入、资质审查及物业服务企业的日常工作，并对物业服务企业的服务质量进行综合考评。
　　第三条 物业服务企业应当具有独立的法人资格，并按照《物业服务企业资质管理办法》规定，在领取营业执照后30日内向物业企业资质管理部门申请办理资质证书,按资质等级从事物业服务活动。物业服务从业人员应当按照国家有关规定，取得执业资格证书和上岗证书。
　　第四条 物业服务企业申请资质认定依照法律、法规的规定提交相关材料。
　　第五条 审批程序：
　　（一）物业服务企业将申报材料报区物业管理行政主管部门；
　　（二）物业管理行政主管部门审核申报材料，并征求物业服务企业所在街道及社区意见；
　　（三）对审核通过的颁发相应的资质证书。
　　第六条 办理时限：区物业管理机构自受理企业申请之日起20个工作日完成审查并核发证书。
　　第七条 物业服务企业主管部门要建立物业管理区域档案，档案资料应载明物业管理区域的范围、占地面积、建筑面积，共用设施设备情况，建设单位、产权单位，业主总户数、居住人口、产权构成比例，物业服务企业名称、管理时间等主要内容。物业服务企业变更的，应及时到物业管理行政主管部门办理变更登记。
　　第八条 物业服务企业的管理坚持“属地管理”原则，街道办事处要设立专门的物业管理机构，按照区域划分将辖区内的小区物业服务企业统一纳入到社区进行管理。
　　第九条 各社区具体负责所辖区域内的小区物业服务企业的日常管理，建立健全物业服务投诉受理机制和物业服务企业不良记录档案，并对服务不到位的物业服务企业应当及时督促整改。不良信息档案作为物业服务企业综合质量考评和资质审查的重要依据。
　　第十条 每个物业小区均应成立业主大会或选举产生业主委员会，业主大会或业主委员会根据相关规定，选聘具有相应资质的物业服务企业对该小区实施物业管理，并对物业服务企业活动进行监督和管理。
　　第十一条 首次业主大会筹备组应当在物业所在地的街道办事处及辖区居委会的指导下，由业主代表、建设单位及物业管理行政主管部门组成。
物业管理行政主管部门在首次业主大会筹备组成立15日内，应当以书面形式在物业管理区域内进行公告。
　　（一）业主人数少于50人，且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会和业主委员会职责；
（二）业主人数在50人以上100人以下的，由全体业主组成业主大会；
　　（三）业主人数在100人以上的，可按幢、单元、楼层等为单位推举业主代表参加业主大会，业主代表一般不得少于30人。
　　第十二条 业主大会成立后，要认真履行职责，制定和修改业主大会议事规则、管理规约、选举业主委员会或者更换业主委员会成员、选聘和解聘物业服务企业、申请和使用专项维修资金、决定其它重大事项。
　　第十三条 辖区居委会应把物业管理与创建文明小区、安全小区、和谐小区结合起来，积极支持和指导业主大会成立和业主委员会的工作，参与对物业服务企业的监管，协调解决业主和业主委员会与物业服务企业之间的物业管理纠纷。
　　第十四条 小区物业管理要坚持集中统一、科学规范、优质服务、降低成本的原则。物业服务企业的选聘要充分考虑共用设施设备、建筑规模、社区建设管理及便民服务等因素，临近小区或成片小区尽量选聘同一物业服务企业进行管理。
　　第十五条 对因单位撤销、合并、破产等因素造成小区无物业管理机构的，辖区居委会要组织成立业主大会，选举产生业主委员会，并协助业主委员会整治小区秩序，纠清各类欠费，选聘物业服务企业进行管理或由业主委员会自行管理。
　　第十六条 对新开发建设的小区应由建设单位组织小区业主大会或业主委员会共同协商选聘专业物业服务企业进行管理，不得私自选聘物业服务企业。
　　第十七条 新建小区竣工后，建设单位应当按规定组织项目综合验收，并将验收结果报区住房和城乡建设行政主管部门审查备案，未经验收或验收不合格的，建设单位不得交付使用或移交物业服务企业进行管理。
　　第十八条 物业服务企业在承接物业时，应当对物业共用部位、公共设施设备进行查验，并在业主委员会的监督下，办理资料、设施设备、物业共用部位及其他应管事项的物业管理移交验收手续。
　　第十九条 在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业管理企业移交下列资料：
　　（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
　　（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；
　　（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；
　　（四）物业管理所必需的其他资料。
　　对上述资料不全或建设质量不合格的不予接收。
　　第二十条 建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。
　　第二十一条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。
　　第二十二条 物业服务企业要按照《物业管理条例》、《甘肃省物业管理办法》的规定和物业服务合同的约定，对物业实行科学化、规范化、专业化的管理。
　　物业服务企业未能履行物业服务合同，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
　　第二十三条 物业服务企业应当结合各个小区实际，制定详细的管理办法，建立物业小区住户信息台账，随时掌握小区住户动态，对采集的业主信息有保密的义务。
　　第二十四条 物业服务企业要严格按照政府指导价收取物业服务费用，不得擅自扩大收费范围或提高收费标准，物业服务费用收支情况，应当接受业主的监督。
　　第二十五条　物业服务费主要用于以下事项：
　　（一）管理服务人员的工资、社会保险费和按规定提取的福利费用；
　　（二）物业共用部分、共用设施设备的日常运行、维护费用；
　　（三）物业管理区域清洁卫生费用；
　　（四）物业管理区域绿化养护费用； 　　
　　（五）物业管理区域秩序维护费用；
　　（六）办公费用；
　　第二十六条　专有物业部分有危害或可能危害公共安全、公共利益及他人合法权益的，所有人应当及时修缮。业主委员会或物业服务企业通知后，仍未进行修缮的，经业主委员会同意，由物业服务企业进行修缮。费用由所有人承担。
共用物业部分危害或可能危害公共安全、公共利益及他人合法权益的，经业主委员会同意由物业服务企业进行修缮，维修费用从已缴纳的维修基金中支付，未缴纳维修基金的由共用物业部分所有人承担。
　 第二十七条　物业管理区域内的机动车停车场（库），应当优先提供给本物业管理区域内的业主、使用人使用。停车位不得转让给物业管理区域外的单位、个人；停车位满足业主需要后仍有空余的，经业主委员会同意后，可以临时有偿提供给物业管理区域外的单位、个人使用。所得收益应按第二十五条规定使用。
第二十八条 物业管理区域内的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位可自行向终端用户收取有关费用，并依法承担物业管理区域内的相关管线和设施设备维修、养护责任。也可委托物业服务企业实行有偿代收，实行有偿代收的，物业服务企业要与各供应单位签订代收合同，代收费用及服务过程中产生的损耗由供应单位承担。
　　第二十九条 物业管理行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业服务活动中的投诉。
　　第三十条 物业服务企业接到业主或物业使用人水、电、热、气等发生故障要求修理的反映时，应及时派员到现场并在半小时内派出修理人员及时抢修，因物业服务企业耽误时间或不及时修理而造成损失扩大的，物业服务企业应当承担相应责任。
　　第三十一条 物业使用人或所有人装饰、装修房屋时，不得私自拆、改公共基础设施。物业服务企业要对业主的装修设计及装修过程进行全面查验和监管。
　　物业服务企业应当将房屋装修中的禁止行为和注意事项事先告知业主。
　　第三十二条 任何人不得损坏居住小区内的路灯、护栏、楼灯等公共设施及绿地、树木、花草和体育设施，如有损坏，由造成损坏的人应予恢复或赔偿。
　　第三十三条 物业服务企业不得拆除居住区内的公共设施、体育设施、绿化等，不得改变公共设施、体育设施、绿地的用途，拆除或改变用途的应当在10日内恢复，逾期不改正的由住建、体育、绿化等行政管理部门依法处理。
　　第三十四条 居住小区内的公共设施、体育设施、绿地等损坏后，物业服务企业应当在5日内按原设施用途和标准修复。
　　第三十五条 物业服务企业要将物业区域内的供热管理纳入小区物业管理范围，实行统一管理。
　　（一）物业服务企业在承接物业管理前，建设单位应当提供小区供热管网各类材料规格表、施工图及验收资料表等，并明晰供热管网权属和保养、维修责任等。
　　（二）物业服务企业应当与供热单位协商签订小区整体供热合同，将小区供热纳入物业管理范畴，实行集中统一管理。
　　（三）物业服务企业要对物业管理区域内的供热管网进行日常的维修管护，并督促业主对室内的供热管道进行及时检查维修和排气。
　　（四）物业服务企业应积极协助和督促供热单位搞好物业小区供热管理工作，对业主的投诉要在第一时间到达现场进行核查和协调处理，确保小区正常供热。因供热设施出现故障导致长时间、大面积停暖时，应当协助供热单位及时进行抢修，并做好用热户的解释工作。
　　第三十六条 物业服务企业要对物业管理区域内的影响房屋主体质量和住户安全的行为进行监管：
　　（一）损坏房屋承重结构、破坏房屋外貌、擅自改变房屋用途的；
　　（二）存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性危险物品和超过荷载的物品的；
　　（三）随意占用楼梯间（消防通道）堆放杂物的；
　　（四）利用房屋从事危害公共利益和侵害他人正当权益的。
　　第三十七条 业主应当自觉维护小区内的公共设施管理和治安秩序维护。
　　第三十八条 物业服务企业要提前解除物业合同的，应提前两个月告知业主委员会，并书面报告区物业管理行政主管部门，按规定做好各项移交工作，并承担相应责任。
　　第三十九条 违反本办法规定的，由相关行政主管部门依据有关法律、法规的规定予以处理。
　　第四十条 本办法自2012年8月1日起施行，有效期5年。



最高人民法院


最高人民法院公告

　　《最高人民法院关于审理劳动争议案件适用法律若干问题的解释(二)》已于2006年7月10日由最高人民法院审判委员会第1393次会议通过，现予公布，自2006年10月1日起施行。

　　中华人民共和国最高人民法院

　　2006年8月14日


最高人民法院关于审理劳动争议案件适用法律若干问题的解释(二)

(2006年7月10日最高人民法院审判委员会第1393次会议通过)

法释〔2006〕6号

司法解释


　　为正确审理劳动争议案件，根据《中华人民共和国劳动法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律规定，结合民事审判实践，对人民法院审理劳动争议案件适用法律的若干问题补充解释如下：
　　第一条人民法院审理劳动争议案件，对下列情形，视为劳动法第八十二条规定的“劳动争议发生之日”：
　　(一)在劳动关系存续期间产生的支付工资争议，用人单位能够证明已经书面通知劳动者拒付工资的，书面通知送达之日为劳动争议发生之日。用人单位不能证明的，劳动者主张权利之日为劳动争议发生之日。
　　(二)因解除或者终止劳动关系产生的争议，用人单位不能证明劳动者收到解除或者终止劳动关系书面通知时间的，劳动者主张权利之日为劳动争议发生之日。
　　(三)劳动关系解除或者终止后产生的支付工资、经济补偿金、福利待遇等争议，劳动者能够证明用人单位承诺支付的时间为解除或者终止劳动关系后的具体日期的，用人单位承诺支付之日为劳动争议发生之日。劳动者不能证明的，解除或者终止劳动关系之日为劳动争议发生之日。
　　第二条拖欠工资争议，劳动者申请仲裁时劳动关系仍然存续，用人单位以劳动者申请仲裁超过六十日为由主张不再支付的，人民法院不予支持。但用人单位能够证明劳动者已经收到拒付工资的书面通知的除外。
　　第三条劳动者以用人单位的工资欠条为证据直接向人民法院起诉，诉讼请求不涉及劳动关系其他争议的，视为托欠劳动报酬争议，按照普通民事纠纷受理。
　　第四条用人单位和劳动者因劳动关系是否已经解除或者终止，以及应否支付解除或终止劳动关系经济补偿金产生的争议，经劳动争议仲裁委员会仲裁后，当事人依法起诉的，人民法院应予受理。
　　第五条劳动者与用人单位解除或者终止劳动关系后，请求用人单位返还其收取的劳动合同定金、保证金、抵押金、抵押物产生的争议，或者办理劳动者的人事档案、社会保险关系等移转手续产生的争议，经劳动争议仲裁委员会仲裁后，当事人依法起诉的，人民法院应予受理。
　　第六条劳动者因为工伤、职业病，请求用人单位依法承担给予工伤保险待遇的争议，经劳动争议仲裁委员会仲裁后，当事人依法起诉的，人民法院应予受理。
　　第七条下列纠纷不属于劳动争议：
　　(一)劳动者请求社会保险经办机构发放社会保险金的纠纷；
　　(二)劳动者与用人单位因住房制度改革产生的公有住房转让纠纷；
　　(三)劳动者对劳动能力鉴定委员会的伤残等级鉴定结论或者对职业病诊断鉴定委员会的职业病诊断鉴定结论的异议纠纷；
　　(四)家庭或者个人与家政服务人员之间的纠纷；
　　(五)个体工匠与帮工、学徒之间的纠纷；
　　(六)农村承包经营户与受雇人之间的纠纷。
　　第八条当事人不服劳动争议仲裁委员会作出的预先支付劳动者部分工资或者医疗费用的裁决，向人民法院起诉的，人民法院不予受理。
　　用人单位不履行上述裁决中的给付义务，劳动者依法向人民法院申请强制执行的，人民法院应予受理。
　　第九条劳动者与起有字号的个体工商户产生的劳动争议诉讼，人民法院应当以营业执照上登记的字号为当事人，但应同时注明该字号业主的自然情况。
　　第十条劳动者因履行劳动力派遣合同产生劳动争议而起诉，以派遣单位为被告；争议内容涉及接受单位的，以派遣单位和接受单位为共同被告。
　　第十一条劳教者和用人单位均不服劳动争议仲裁委员会的同一裁决，向同一人民法院起诉的，人民法院应当并案审理，双方当事人互为原告和被告。在诉讼过程中，一方当事人撤诉的，人民法院应当根据另一方当事人的诉讼请求继续审理。
　　第十二条当事人能够证明在申请仲裁期间内因不可抗力或者其他客观原因无法申请仲裁的，人民法院应当认定申请仲裁期间中止，从中止的原因消灭之次日起，申请仲裁期间连续计算。
　　第十三条当事人能够证明在申请仲裁期间内具有下列情形之一的，人民法院应当认定申请仲裁期间中断：
　　(一)向对方当事人主张权利；
　　(二)向有关部门请求权利救济；
　　(三)对方当事人同意履行义务。
　　申请仲裁期间中断的，从对方当事人明确拒绝履行义务，或者有关部门作出处理决定或明确表示不予处理时起，申请仲裁期间重新计算。
　　第十四条在诉讼过程中，劳动者向人民法院申请采取财产保全措施，人民法院经审查认为申请人经济确有困难，或有证据证明用人单位存在欠薪逃匿可能的，应当减轻或者免除劳动者提供担保的义务，及时采取保全措施。
　　第十五条人民法院作出的财产保全裁定中，应当告知当事人在劳动仲裁机构的裁决书或者在人民法院的裁判文书生效后三个月内申请强制执行。逾期不申请的，人民法院应当裁定解除保全措施。
　　第十六条用人单位制定的内部规章制度与集体合同或者劳动合同约定的内容不一致，劳动者请求优先适用合同约定的，人民法院应予支持。
　　第十七条当事人在劳动争议调解委员会主持下达成的具有劳动权利义务内容的调解协议，具有劳动合同的约束力，可以作为人民法院裁判的根据。
　　当事人在劳动争议调解委员会主持下仅就劳动报酬争议达成调解协议，用人单位不履行调解协议确定的给付义务，劳动者直接向人民法院起诉的，人民法院可以按照普通民事纠纷受理。
　　第十八条本解释自二OO六年十月一日起施行。本解释施行前本院颁布的有关司法解释与本解释规定不一致的，以本解释的规定为准。
　　本解释施行后，人民法院尚未审结的一审、二审案件适用本解释。本解释施行前已经审结的案件，不得适用本解释的规定进行再审。