关于印发《鹰潭市住宅专项维修资金管理办法》的通知
关于印发《鹰潭市住宅专项维修资金管理办法》的通知
各县（市、区）人民政府，市龙虎山风景名胜区管委会，鹰潭经济技术开发区管委会，市信江新区管委会，市政府各部门：
《鹰潭市住宅专项维修资金管理办法》已经市政府同意，现印发给你们，请遵照执行。
二〇一二年三月十九日
鹰潭市住宅专项维修资金管理办法
第一章 总 则
第一条 为了加强住宅专项维修资金的管理，保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护住宅专项维修资金所有者的合法权益，根据国务院《物业管理条例》及建设部、财政部《住宅专项维修资金管理办法》的规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本市中心城区商品住宅和经济适用住房的住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督，均适用本办法。
本办法所称住宅专项维修资金（以下简称维修资金），是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。
第三条 维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。
第四条 市房管部门负责市区维修资金的指导和监督工作。
市房屋专项维修基金管理中心（以下简称管理中心），具体负责市区维修资金的日常管理工作，并负责对县（市）维修资金管理工作进行业务指导。
市财政部门、市审计部门按照各自职责负责做好维修资金代管期间的财务监督和审计监督工作。月湖区政府、鹰潭经济技术开发区管委会、市信江新区管委会、市城管、建设、规划等行政主管部门按照职责负责做好维修资金的相关工作。
第二章 交 存
第五条 下列物业的业主应当按照本办法的规定交存维修资金：
（一）商品住宅，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外；
（二）商品住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅；
（三）拆迁安置实行产权调换的房屋；
（四）经济适用住房。
第六条 业主应当按照所拥有物业的建筑面积交存维修资金，每平方米建筑面积交存首期维修资金的数额为本市住宅建筑安装工程每平方米造价的7%。按现行本市住宅建筑安装工程每平方米造价计算，首期维修资金的交存标准为：未配备电梯物业每平方米50元；已配备电梯物业每平方米80元。
住宅建筑安装工程每平方米造价由市建设部门定期公布，市房管部门根据本市住宅建筑安装工程每平方米造价的变化情况，适时调整首期维修资金的交存标准。
第七条 业主交存的维修资金属于业主所有。
第八条 业主大会成立前，业主交存的维修资金由管理中心代管。管理中心应当委托所在地商业银行，作为本行政区域内维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行设立维修资金专户。
设立维修资金专户，应当以物业管理区域为单位设帐，按房屋户门号设分户帐；未划定物业管理区域的，以幢为单位设帐，按房屋户门号设分户帐。
第九条 业主在办理房屋入住手续前，应当将首期维修资金存入维修资金专户。
开发建设单位应当在商品房销售合同中以专门条款与业主约定维修资金交存的数额、交存时间、交存的标准与方式等事项，由业主按照本办法的规定交存维修资金。
预(销)售商品房住宅的开发建设单位应当在办理房屋初始登记前，将未售出房屋的首期维修资金存入维修资金专户。
第十条 未按本办法规定交存首期维修资金的，开发建设单位不得将房屋交付给购买人。
预(销)售商品住宅的，开发建设单位未按照本办法规定交存首期维修资金的，市房产交易登记中心不予办理房屋初始登记手续。
第十一条 管理中心应当按照业主提供的交纳维修资金的银行现金交款单，开具由财政部门统一印制的《住宅专项维修资金专用收据》。
业主在办理房屋交易、发证手续时，应提供维修资金专用收据。
第十二条 业主大会成立后，经业主大会决定，可以将维修资金划转业主大会管理。业主大会申请划转维修资金时，应当授权业主委员会代为办理，并向管理中心提交以下资料：
（一）划转维修资金的申请书；
（二）经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过的决议，并附同意业主签名名单、产权证号码、身份证号码、联系方式清单；
（三）业主大会建立的日常管理、资金风险、资金安全、风险承担及责任追究等维修资金管理制度及实施细则；
（四）业主委员会与管理中心指定的一家商业银行签订专户管理维修资金的书面委托书，并提供专户管理银行开立维修资金专户证明；
（五）需要提供的其他材料。
第十三条 管理中心应当在收到申请材料后，符合要求的应当在30日内将该物业管理区域内业主交存的维修资金帐面余额，划转至业主大会设立的维修资金帐户，并将有关帐目等资料移交业主委员会。
业主大会设立的维修资金帐户，应当以物业管理区域为单位设帐，按房屋户门号设分户帐;且应当接受房管部门及管理中心监管。
第十四条 业主分户帐面维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交。
成立业主大会的，续交方案由业主大会决定，并在管理规约中予以明确；未成立业主大会，业主按本办法第六条的规定续交，续交后的分户账面余额不得低于首期交存的额度。
第三章 使 用
第十五条 维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。
第十六条 维修和更新、改造对房屋屋顶和外立面及房屋结构产生明显改变的，应按有关规定报城乡建设、城乡规划主管部门审批。
第十七条 住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，按照下列规定分摊：
（一）住宅小区内共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由住宅小区内全体业主按各自拥有物业建筑面积比例分摊；
（二）单幢住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由单幢全体业主按各自拥有物业建筑面积比例分摊。
（三）专属一个单元业主共用部位、共用设施设备的维修和更新改造费用，由该单元全体业主按各自拥有物业建筑面积比例分摊。
第十八条 住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅，开发建设单位应当按照尚未售出商品住宅、非住宅的建筑面积，分摊维修和更新、改造费用。
未建立维修资金专户或者维修资金不足，发生应分摊维修费用的，由维修涉及范围内共有或者共用关系的业主按照各自拥有房屋建筑面积承担。
第十九条 维修资金划转业主大会管理前，需要使用维修资金的，按照以下程序办理：
（一）物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议和方案。使用方案应当包括拟维修和更新、改造的项目、费用预算、列支范围、发生危及房屋安全等紧急情况以及其他需要临时使用住宅专项维修资金的情况的处置办法等。没有物业服务企业的，由相关业主提出使用建议和方案。
（二）由物业服务企业或相关业主、所在社区居民委员会组织召开业主大会，决定住宅专项维修资金的使用方案。业主大会的决定应当经住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主签署确认同意才能生效，并在小区内公示不少于5个工作日。
（三）由物业服务企业或相关业主、所在社区居民委员会组织实施使用方案，并与施工企业签订专项维修工程的施工合同。
（四）物业服务企业或者相关业主、社区居民委员会持有关材料，向管理中心申请列支；
（五）管理中心审核同意后，由专户管理银行将核定所需维修费用先预拨30%至组织实施单位或维修单位；
（六）工程竣工后，凭相关业主代表，或者其委托工程造价机构审核的工程结算报告及工程竣工验收单，由物业服务企业或者相关业主、所在社区居民委员会持有关材料报管理中心，经管理中心核实后，拨付核定维修费用的剩余款项。
维修工程最终结算金额超出核定预算金额20%以上或超出金额在1万元以上的，超出部分应当按照本办法规定的程序重新申请。
第二十条 维修资金划转业主大会管理后，需要使用维修资金的，按照以下程序办理：
（一）物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议和方案，使用方案应当包括拟维修和更新、改造的项目、费用预算、列支范围、发生危及房屋安全等紧急情况以及其他需临时使用住宅专项维修资金的情况的处置办法等；没有物业服务企业的，由相关业主提出使用方案；
（二）由业主委员会组织召开业主大会会议讨论通过使用方案，并将使用方案在物业管理区域内公示不少于5个工作日；
（三）由业主委员会或其委托的物业服务企业组织实施使用方案，并与施工单位签订专项维修工程的施工合同；
（四）物业服务企业持有关材料向业主委员会申请列支；
（五）业主委员会依据使用方案审核同意，并报管理中心备案；管理中心如发现不符合有关法律法规和使用方案的，应当责令其改正。
（六）业主委员会向专户管理银行发出划转维修资金的通知，专户管理银行依据通知和备案凭证将核定所需维修费用先预拨30%至组织实施单位或维修单位。
（七）工程竣工结算后，余额划拨等事宜由业主委员会按照第十九条第（六）项规定办理。
第二十一条 发生危及房屋安全等紧急情况，需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，按照以下规定列支维修资金：
（一）维修资金划转到业主大会管理前，按照本办法第十九条第四项、第五项、第六项的规定办理；
（二）维修资金划转到业主大会管理后，按照本办法第二十条第四项、第五项、第六项、第七项的规定办理；
发生前款情况后，未按规定实施维修和更新、改造的，管理中心可以指定有资质的维修单位进行代修，维修费用从相关业主维修资金分户帐中列支。
第二十二条 鼓励通过公开、公平、公正的竞选招标方式选定具有相应资质的维修施工单位。维修项目费用较小的，可以采取简易方式，选定维修施工单位。
业主委员会或者相关业主，应当委托专业中介机构对维修和更新、改造工程实施监理及对工程造价进行审核，相关费用计入维修和更新、改造成本。
第二十三条 下列费用不得从维修资金中列支：
（一）依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；
（二）依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；
（三）应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；
（四）住宅自用专有部位、自用专有设备的维修、更新和改造费用，由业主自行承担。卫生间、厨房等渗漏水，由相关的上下住户（产权人）共同维修，费用平均分摊。
（五）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。
第二十四条 在保证维修资金正常使用的前提下，经房管部门批准可以按照国家有关规定将维修资金用于购买一级市场新发行的国债或者转定期存款，确保资金的保值增值。利用维修资金购买的国债应当持有到期。
利用业主交存的维修资金购买国债的，应当经业主大会同意；未成立业主大会的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。
禁止利用维修资金从事国债回购、委托理财业务或者购买的国债用于质押、抵押等担保行为。
第二十五条 下列资金应当转入维修资金滚存使用：
（一）维修资金规定的存储利息；
（二）利用维修资金购买国债的增值收益；
（三）住宅共用部位、共用设施设备的经营所得，但业主大会另有决定的除外；
（四）住宅共用设施设备报废后回收的残值；
（五）业主委员会或业主自愿筹集交存的款项；
第四章 监督管理
第二十六条 房屋所有权转让时，业主应当向受让人说明维修资金交存和结余情况并出具有效证明，该房屋分户帐中结余的维修资金随房屋所有权同时转让。业主未交存首期维修资金，或首期维修资金分户帐上不足30%的，业主应当在办理房屋所有权转移登记前，足额交存、续交，再到管理中心办理分户帐更名手续。未按规定交存或续交的，不予办理产权转让手续。
第二十七条 房屋灭失的，业主凭相关凭证，到管理中心领取房屋分户帐中结余的维修资金。
第二十八条 管理中心应当定期与专户管理银行核对维修资金帐目及存储情况，并向业主委员会、业主公布下列情况，接受业主监督：
（一）维修资金交存、使用、增值收益和结存的总额；
（二）发生列支的项目、费用和分摊情况；
（三）业主分户帐中维修资金交存、使用、增值收益和结存余额；
（四）其他有关维修资金使用和管理的情况。
业主对公布的情况有异议的，可以要求复核。
第二十九条 管理中心及专户管理银行应当建立维修资金查询制度，接受业主对其分户帐中维修资金使用、增值收益和帐面余额的查询。
第三十条 管理中心代管维修资金的管理费用，在维修资金的增值收益中列支，由同级财政部门核定，并与维修资金分帐核算。管理中心应当每年定期向财政部门报送财务报告。
第三十一条 维修资金自交存之日起，按照国家规定的银行存款利率计息，由代管单位与专户管理银行按年结存到户。
第三十二条 维修资金的管理和使用，应当依法接受审计部门的审计监督。
第五章 法律责任
第三十三条 开发建设单位违反本实施办法第十条规定将房屋交付买受人的，由房管部门责令限期改正；逾期不改正的，处以3万元以下的罚款。
开发建设单位未按本办法第十八条规定分摊维修、更新和改造费用的，由房管部门责令限期改正；逾期不改正，处以1万元以下罚款。
第三十四条 业主未按规定或者业主大会决议续交、补建维修资金，或者拒不分摊维修和更新、改造费用，业主委员会或者利益相关人可以依据管理规约向人民法院提起诉讼。
第三十五条 违反本办法规定挪用维修资金的，由房管部门追回挪用维修资金，没收违法所得，可以并处挪用金额2倍以下罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十六条 房管部门、管理中心及其工作人员违反本办法第二十四条规定的，由上级行政机关责令限期改正，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员给予处分；造成损失的，依法赔偿；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十七条 房管部门、管理中心及其工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第六章 附 则
第三十八条 本办法实施前，已经出售但未建立维修资金的物业管理区域（楼、幢），应当补建维修资金。维修资金具体补建方案由业主大会讨论决定。
第三十九条 本办法实施前，已建立维修资金的物业管理区域（楼、幢），业主未交存或未交齐首期维修资金的，按原交存标准补交或补齐首期维修资金，对未补交或未补齐首期维修资金的，市房产交易登记中心不得为其办理产权转让、抵押登记手续。
第四十条 本办法所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、垃圾通道、楼梯间、电梯间、电表间、水泵间、电梯机房、走廊通道等。
本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、水泵、天线、水箱、照明、消防设施、避雷设施、人造景观、垃圾容器、安防监控设施、物业用房、绿地、道路、扶手、护栏、路灯、沟渠、化粪池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
本办法所称专有部位，是指一套自用房屋分户门内的空间及其室内墙面和天井、庭园等部位；
本办法所称专有设备，是指一套住宅内部的门窗，卫生洁具以及通向总管的供水、排水、燃气管道、电线等设备。
第四十一条 独立非住宅物业、专业市场等商品房维修资金的管理参照本办法执行。
第四十二条 贵溪市、余江县及市龙虎山风景名胜区维修资金交存、使用和管理监督，可参照本办法执行。
第四十三条 本办法具体应用的问题由市房管部门负责解释。
第四十四条 本办法自印发之日起施行。