中国证券监督管理委员会


证监会关于发布《公开发行证券公司信息披露编报规则》第10号、第11号的通知
证监会



各拟公开发行股票的从事房地产开发业务的公司：
为规范公开发行股票的从事房地产开发业务的公司的信息披露行为，保护投资者合法权益，我们制定了《公开发行证券公司信息披露编报规则第10号－从事房地产开发业务的公司招股说明书内容与格式特别规定》和《公开发行证券公司信息披露编报规则第11号－从事房地产开发业
务的公司财务报表附注特别规定》，现予发布，请遵照执行。
今后，房地产行业类公司可按照《中国证监会股票发行核准程序》（证监发〔2000〕16号）的规定报送申请发行股票材料。我会《关于1993年申请公开发行股票企业产业政策问题的通知》（证监发字〔1993〕65号）、《关于股票发行工作若干规定的通知》（证监〔1
996〕12号）、《关于做好1997年股票发行工作的通知》（证监〔1997〕13号）中关于房地产行业发行股票的限制性规定同时废止。

公开发行证券公司信息披露编报规则第10号－从事房地产开发业务的公司招股说明书内容与格式特别规定
第一条 为规范从事房地产开发业务的公司（包括专营房地产业务公司及兼营房地产业务公司，以下简称发行人）公开发行股票的信息披露行为，保护投资者的合法权益，依据《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国证券法》等法律法规，制定本规定。
第二条 发行人为首次公开发行股票而编制招股说明书时、除应遵循中国证券监督管理委员会（以下简称中国证监会）有关招股说明书内容与格式准则的一般规定外，还应遵循本规定的要求。
第三条 发行人应针对自身实际情况披露风险因素。对这些风险因素能够作出定量分析的，应进行定量分析；不能作出定量分析的，应进行定性描述。
（一）结合自身具体情况，披露以下风险因素，包括但不限于：
项目开发风险。应披露在房地产开发过程中，因为设计、施工条件，环境条件变化等因素导致开发成本提高的风险。
筹资风险。应披露公司筹措资金时，受经济周期、产业政策、银行贷款政策、预售情况等因素影响的风险。
销售风险。应披露开发项目销售受项目定位、销售价格变动、竞争楼盘供应情况等因素影响的风险。
土地风险。应披露土地开发时面临的各种风险，包括市政规划调整的风险、土地闲置风险、地价变化的风险。
合作和合资项目的控制风险。应披露对合作、合资开发项目，如果没有实际控制权将增加不确定性的风险。
工程质量风险。应披露已完工项目或在建项目如果存在质量缺陷，将会对公司产生不利影响的风险。
其他风险。应披露税收制度、房改制度和购房贷款政策、对房地产投资开发方面的其它政策变化对公司的不利影响的风险。
（二）项目开发中如存在“停工”“烂尾”“空置”的情况，应做特别风险提示。
（三）披露的风险对策应是已采取的或拟采取的切实可行的具体措施。
第四条 发行人应专节披露公司资质等级取得情况和相关证书，持有房地产专业或建筑工程专业资格专职技术人员数目，公司开发建设中采用的新工艺和新技术等情况。
第五条 发行人应披露公司的主要经营策略及市场推广模式，包括但不限于：
（一）房地产经营的市场定位及主要消费者群体；
（二）主要从事房地产项目的类型：如主要以出售为主，还以出租为主；经营模式是自主经营开发，还是合作、合资开发；主要从事住宅开发还是办公楼开发等。
（三）房地产项目的定价模式和销售理念。
（四）采用的主要融资方式；
（五）采用的主要销售模式；
（六）采用的的物业管理模式；
（七）公司经营管理、品牌建设、员工素质、企业文化等方面的竞争力。
第六条 发行人应专节披露公司经营管理体制及内控制度。包括但不限于：
（一）房地产开发项目决策程序；
（二）开发项目管理架构的设置；
（三）公司质量控制体系，包括对施工单位的质量考核办法；采用新材料、新工艺的质量控制办法；对特殊环境的项目的质量控制。
第七条 发行人应专节披露房地产行业概况及业务特点，包括但不限于：
（一）房地产行业概况；
（二）房地产业务的性质和特点；
（三）主要开发项目所处地区的市场分析；
（四）房地产开发流程图。
第八条 发行人应专节详细披露在开发过程中涉及的各项具体业务的运行情况，包括但不限于：
（一）如何选择房地产项目的设计单位、设计方案；
（二）如何选择施工单位，如何管理、监督施工单位；
（三）如何选择监理单位；
（四）对出租物业的经营方式。
第九条 发行人应专节披露公司所开发的主要房地产业务项目的情况。可按照已开发完工项目、开发建设中项目、拟开发项目的顺序披露各项目基本情况，包括但不限于下列情况：
（一）项目应具备的资格文件（含土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工证、商品房销售许可证、房产证等）取得情况；
（二）项目经营模式，如属合作、合资开发，应简要说明合作方情况、合作方式、协议履行情况等；
（三）披露项目位置及土地的取得手续是否完备；
（四）对完工或开工项目应披露主体工程施工是自建还是出包方式，承包方是否分包。并披露施工单位的资质等级及基本情况；
（五）对在建项目应披露预计总投资和已投资额，工程进度（包括开工时间、预计竣工时间，实际进度与计划进度出现的较大差异及原因，项目是否存在停工可能）；
（六）工程质量情况，如监理单位的意见及质量监管部门的验收报告。对已交付使用的商品房是否有质量纠纷；
（七）项目的销售情况，对采用预售方式的，应披露预售比例；
（八）代为收取的住宅共用部分、共用设施设备维修基金的执行情况。
第十条 发行人应参照第十条的要求披露募股资金拟投资项目，及募股资金占项目总投资的比例，缺口资金的解决方式。
第十一条 发行人应专节披露公司的土地资源。包括但不限于项目名称、所处地理位置、占地面积、规划建筑面积、土地用途、相关法律手续是否完备等。
第十二条 发行人发行上市前应聘请具有证券从业资格的资产评估机构对公司存货，包括开发成本及开发产品（但不包括代建工程）、出租开发产品、周转房等进行资产评估。在招股说明书中披露资产评估结果和主要项目的资产评估方法，并注明本次资产评估仅为投资者提供参考，有
关评估结果不进行帐务调整。
第十三条 发行人应根据本规定编制招股说明书概要。
第十四条 本规定由中国证监会负责解释。
第十五条 本规定自发布之日起施行。

公开发行证券公司信息披露编报规则第11号－从事房地产开发业务的公司财务报表附注特别规定
第一条 为规范从事房地产开发业务的公司（包括专营房地产业务公司及兼营房地产业务公司，以下简称发行人）公开发行股票的信息披露行为，保护投资者的合法权益，依据《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国证券法》等法律法规，制定本规定。
第二条 发行人编制财务报表附注时，除应遵循中国证券监督管理委员会（以下简称中国证监会）有关财务报表附注的一般规定外，还应遵循本规定的要求。
第三条 发行人在主要会计政策中披露如下内容：
（一）在合并会计报表编制方法中说明对合作开发项目编制合并报表时采用的方法。
（二）在存货的核算方法中增加披露：
开发用土地的核算方法；
披露公共配套设施费用的核算方法；
披露出租开发产品、周转房的摊销方法；
对不同类别存货（如：库存设备、开发成本、开发产品、出租开发产品、周转房）计提跌价准备的比例及依据。
（三）披露维修基金的核算方法。
（四）披露质量保证金的核算方法。
（五）披露各类型业务收入的确认原则及方法：
房地产销售收入的确认原则及方法。应根据行业特点确定具体的确认标准。对采用分期收款方式销售、出售自用房屋、代建房屋和工程业务，应单独披露有关收入确认方法。
出租物业收入的确认原则及方法。
建筑施工收入的确认原则及方法。
物业管理收入的确认原则及方法。
其他业务收入的确认原则及方法。
（六）为房地产开发项目借入资金所发生的利息及有关费用的会计处理方法。
第四条 发行人在存货项目注释应披露：
（一）按性质（如：库存设备、开发成本、开发产品、分期收款开发产品、出租开发产品、周转房）分类列示存货余额。
（二）按下列格式分项目披露“开发成本”：
项目名称 开工时间 预计竣工时间
预计总投资 期初余额 期末余额
合计
注：对尚未开发的土地，应披露预计开工
时间。
（三）按下列格式分项目披露“开发产品”：
项目名称 竣工时间 期初余额
本期增加 本期减少 期末余额
合计
（四）按下列格式分项目披露“分期收款开发产品”、“出租开发产品”、“周转房”：
项目名称 期初余额 本期增加
本期减少 期末余额
合计
（五）应按下列格式披露存货跌价准备金计提情况：对于开发中项目，可以合并列示。对“停工”、“烂尾”“空置”项目，如果不计提或计提跌价比例较低，应详细说明理由。
项目名称 期初余额 本期增加
本期减少 期末余额 备注
合计
第五条 发行人在预收帐款项目注释中，除按账龄列示余额外，对预售房产收款，应按下列格式分项目披露。
项目名称 期初余额 期末余额
预计竣工时间 预售比例
合计
第六条 发行人在主营业务收入项目注释中，应分项目披露报告期内各期间金额。
第七条 发行人的经营业务涉及不同行业和地区时，应按行业和地区披露收入、营业利润、资产的分部资料。行业可以按照房地产、施工、物业管理、商业等分类；地区可以按境内、境外披露，对经营环境存在差异的省、直辖市，也应分别披露。
第八条 发行人为商品房承购人向银行提供抵押贷款担保的，应披露尚未结清的担保金额，并说明风险程度。
第九条 本规则由中国证监会负责解释。
第十条 本规则自发布之日起施行。



2001年2月6日
财政部


中华人民共和国财政部令

第 13 号


　　经部务会议决定，现公布《国家蓄滞洪区运用财政补偿资金管理规定》，自2002年1月1日起施行。

部长：项怀诚
2001年12月31日

国家蓄滞洪区运用财政补偿资金管理规定

第一章　总　　则

　　第一条　为了加强蓄滞洪区运用财政补偿资金的使用和管理，确保资金及时到位和合理、有效地使用，根据《蓄滞洪区运用补偿暂行办法》(以下简称《暂行办法》)，制定本规定。
　　第二条　国家蓄滞洪区是指《暂行办法》附录中所列的蓄滞洪区，其运用是根据批准的洪水调度运用方案，按照调度权限，由防汛指挥机构发布的分洪命令所实施的分洪运用。
　　第三条　国家蓄滞洪区运用财政补偿资金(以下简称补偿资金)是政府为了保障蓄滞洪区居民的基本生活、尽快恢复农业生产所设立的专项资金。国家蓄滞洪区运用损失由中央财政和省级财政共同给予补偿，其他蓄滞洪区运用损失由地方财政给予补偿。
　　第四条　国家蓄滞洪区运用补偿资金由中央财政和省级财政专项安排。
　　第五条　本规定适用于国家蓄滞洪区运用财政补偿资金的使用和管理。其他蓄滞洪区运用补偿资金的使用和管理可参照本规定执行。

第二章　补偿资金使用对象、范围及标准

　　第六条　蓄滞洪区内具有常住户口的居民(以下简称区内居民)，在蓄滞洪区运用后依照《暂行办法》和本规定获得补偿。
　　区内居民同时根据国家规定享受与其他洪水灾区灾民同样的政府救助和社会捐助。
　　蓄滞洪区运用时，蓄滞洪区所在地县级以上人民政府应及时组织有关部门对蓄滞洪区的淹没范围加以界定。
　　第七条　蓄滞洪区所在地县级人民政府应组织有关部门，根据当地物价水平和财产新旧程度，合理确定区内居民补偿项目的水毁损失价值。
　　第八条　蓄滞洪区运用后，对区内居民遭受的下列损失给予补偿：
　　(一)计税农作物、专业养殖和经济林水毁损失；
　　(二)住房水毁损失；
　　(三)无法转移的家庭农业生产机械、役畜和家庭主要耐用消费品水毁损失。
　　第九条　农作物补偿包括粮食、蔬菜、油料和经济类作物的水毁损失。专业养殖主要补偿以养殖业为主业的家禽家畜以及水产养殖的水毁损失。经济林主要补偿果树类、苗圃等水毁损失。具体补偿项目及标准如下：
　　(一)农作物。补偿标准按当地统计部门统计上报的蓄滞洪前3年(不含分洪年份，下同)同季平均产值的50%～70%，并按类和实际生长期实行亩均定值补偿。
　　1．粮食类作物主要包括：水稻、玉米、高粱、小麦、豆类、薯类等。
　　2．蔬菜类作物主要包括：各种蔬菜、瓜果等。
　　3．油料类作物主要包括：花生、芝麻、油菜等。
　　4．经济类作物主要包括：烟叶、甘蔗、麻类、药材、棉花、花卉等。
　　(二)专业养殖。主要补偿以养殖业为主业的水毁损失，主要包括：猪、牛、羊、鸡、鸭、鹅等家禽家畜的专业养殖，水面精养、普养鱼类及其他水产养殖等。补偿标准按前3年同期平均产值的40%～50%，并按实际生长期实行定值补偿。
　　1．家禽家畜的专业养殖：依据省级统计部门规定的规模养殖标准，结合专业养殖户蓄滞洪时存栏数量确定，家庭散养畜禽不予补偿。
　　2．水面精养、普养鱼类和其他水产养殖：必须具备一定养殖规模，并提供下列证明材料，方可给予补偿。一是水面有效承包合同；二是以前年度纳税凭证；三是县以上有关部门核发的《水面养殖使用证》。
　　(三)经济林主要补偿果树类、苗圃等经济林木的水毁损失。补偿标准按前3年同期年平均产值的40%～50%予以补偿。
　　第十条　居民住房只补偿主体部分的水毁损失，其他搭建的非居住附属房屋不属于补偿范围。居民住房按损失价值的70%予以补偿。
　　第十一条　无法转移的农业生产机械、役畜和家庭主要耐用消费品主要补偿因受转移时间等限制没有转移到安全区域而造成的水毁损失。
　　(一)家庭农业生产机械。主要包括：电(动)机、柴油机等农用生产机械。
　　(二)役畜。主要包括：牛、马、骡、驴等从事农役的牲畜(不含幼畜)。
　　(三)家庭主要耐用消费品。主要包括：空调、电视机、电冰箱、洗衣机等主要家用电器。
　　以上三项按水毁损失的50%补偿。其中：登记总价值在2000元以下的，按照水毁损失的100%补偿；水毁损失超过2000元不足4000元的，按照2000元补偿。
　　第十二条　蓄滞洪区分洪运用后，区内行政事业、公益事业单位的公共财产和设备的水毁损失，以及区内各类企业和公共设施的水毁损失不属于补偿范围。
　　第十三条　已下达分洪运用命令，但未实施分洪，因此而造成的农业生产等方面损失，应当给予适当的补偿。

第三章　补偿资金的申报与审批

　　第十四条　蓄滞洪区所在地的县级人民政府应按照《暂行办法》的规定，组织有关部门和乡(镇)人民政府(含街道办事处，下同)对区内居民的财产逐户进行登记，并填写水利部制定的《蓄滞洪区居民财产登记及变更登记(汇总)表》，由村(居)民委员会张榜公布；在规定时间内村(居)民无异议的，由县、乡(镇)、村分级建档立卡。
　　以村或者居民委员会为单位进行财产登记时，应有村(居)民委员会干部、村(居)民代表参加。
　　第十五条　已登记公布的区内居民的承包土地、住房或者其他财产发生变更时，村(居)民委员会应当于每年汛前汇总，并向乡(镇)人民政府提出财产变更登记申请，由乡(镇)人民政府核实登记后，报蓄滞洪区所在地的县级人民政府指定的部门备案。
　　第十六条　蓄滞洪区所在地的县级人民政府应当及时将区内居民的财产登记情况及变更情况汇总后逐级上报省级水利主管部门。由省级水利主管部门核查汇总后，上报水利部，同时抄送省级财政部门和所在江河的流域管理机构备案。
　　流域管理机构应根据每年的汛期预报对上报的蓄滞洪区财产登记及变更登记情况进行必要的抽查。对抽查中发现的问题应要求有关市县予以纠正。
　　第十七条　蓄滞洪区分洪运用后，所在地的县级人民政府应及时组织有关部门和乡镇人民政府核查区内居民的水毁损失情况，填写水利部制定的《蓄滞洪区居民财产损失核查(汇总)表》、《蓄滞洪区居民财产损失补偿(汇总申报)表》，并按照《暂行办法》和本规定所确定的补偿标准提出补偿具体方案，逐级上报省级人民政府或其授权的部门。
　　以村(居)民委员会为单位核查损失时，应当有村(居)民委员会干部、村(居)民代表参加，并对损失情况张榜公布。
　　第十八条　省级人民政府应及时组织有关部门核实蓄滞洪区内居民水毁损失情况，并提出补偿意见。
　　第十九条　流域管理机构应及时对省级人民政府提出的蓄滞洪区运用补偿意见进行核查，并提出核查意见。
　　第二十条　省级人民政府应及时将所提出的蓄滞洪区运用补偿方案，连同流域机构出具的核查意见上报国务院，并抄送财政部和水利部。
　　财政部和水利部对省级人民政府提出的补偿方案进行审查和核定后，提出补偿意见。由财政部拟定补偿资金总额，上报国务院批准后，下达给省级财政。
　　第二十一条　国家根据蓄滞洪区在流域防洪调度中所承担的防洪任务的重要程度、所在省(自治区、直辖市)的财政状况以及区内居民恢复生产的难易程度等因素，核定中央财政与省级财政补偿资金的分摊比例。中央财政一般分担国家蓄滞洪区运用后应补偿资金总额的40%～70%。

第四章　补偿资金拨付与发放

　　第二十二条　国务院批准蓄滞洪区运用补偿方案后，中央财政将负担的补偿资金下拨给蓄滞洪区所在省级财政。省级财政将其本级财政承担的补偿资金和中央补偿资金一并及时、足额下拨给蓄滞洪区所在市级或者县级财政，并抄报财政部、水利部和有关流域管理机构。
　　第二十三条　蓄滞洪区运用财政补偿资金由财政部门统一管理，实行专账核算，任何单位或个人不得以任何理由改变资金用途。
　　第二十四条　居民财产登记与变更、损失核查以及补偿资金发放等工作经费不列入补偿资金使用范围，所需经费由地方财政列入预算，专项解决。
　　第二十五条　蓄滞洪区所在地县级人民政府根据国务院批准的补偿方案，组织财政、水利等部门尽快制定出补偿资金具体发放方案，乡(镇)人民政府据此逐户确定具体补偿金额，并由村(居)民委员会张榜公布。
　　补偿金额张榜公布3日～5日，无异议，由乡(镇)人民政府组织发放补偿凭证，区内居民持补偿凭证、村(居)民委员会出具的证明和身份证明到县级财政主管部门指定的机构领取补偿金。
　　第二十六条　蓄滞洪区所在地县级财政部门统一负责补偿资金的发放工作，不得滞留补偿资金，不得把补偿资金划拨到乡(镇)、村。
　　第二十七条　各级财政部门应加强对财政补偿资金的管理，严格资金的发放手续，定期向上级财政部门报告资金使用情况，并认真做好补偿资金的财务决算工作。
　　补偿资金发放完毕后，应及时对补偿资金的发放情况进行总结，并逐级上报。

第五章　补偿资金的监督与管理

　　第二十八条　蓄滞洪区所在地各级人民政府应组织各级财政、水利等部门加强对补偿资金的监督、审计稽查工作。
　　第二十九条　流域管理机构应当加强对所辖区内蓄滞洪区运用补偿资金的发放情况的监督，必要时应会同省级人民政府或者其授权的主管部门进行调查，并将调查的情况上报财政部和水利部，同时抄送省级人民政府。
　　第三十条　有下列行为之一的，由县级以上财政部门责令改正，及时追加资金，并对有关单位予以警告、罚款：
　　(一)在财产登记工作中弄虚作假的；
　　(二)在蓄滞洪区运用补偿过程中谎报、虚报损失的；
　　(三)在补偿资金发放过程中，收取各种手续费和代收代扣其他费用的；
　　(四)截留、挤占财政补偿资金的；
　　(五)骗取、挪用、侵吞财政补偿资金的。
　　对有以上违法行为的单位直接负责的主管人员和其他直接责任人员处以警告和罚款，并建议有关部门予以行政处分，构成犯罪的，移交司法部门依法追究刑事责任。

第六章　附　　则

　　第三十一条　省级财政主管部门可根据本规定会同本级水利主管部门制定具体实施细则，并上报财政部备案。
　　第三十二条　本规定由财政部负责解释。
　　第三十三条　本规定自2002年1月1日起施行。